월세 계약서 특약사항 불리하다고 판단된다면?

 

 

상가 목적물을 사용하기 위해서는 건물주와 임대차계약을 체결합니다. 이때 계약기간, 월세 및 보증금, 기타 약정 사항, 특약 등을 작성하게 되는데요. 계약서를 제대로 읽어보지 않고 덜컥 계약을 체결하게 되면 나중에 불리한 일이 생기거나, 법적 분쟁에 휘말리게 될 수도 있으니 꼼꼼하게 살펴보아야 합니다.

 

특히나 '재건축 시 조건 없이 명도한다.', ' 권리금 및 시설비 일체는 인정하지 않는다.', ' 건물주는 권리금 회수와 관계없다.', '건물주가 직접 사용을 요구할 시 재계약은 불가하다.' 등과 같은 월세 계약서 특약사항을 주의해야합니다. 이러한 부분을 작성할 당시에는 미처 발견하지 못하고 서명했다가 영업 종료 시점 권리를 주장했을 때 건물주 측에서 이를 근거로 거부하거나 협조하지 않을 수 있고, 지속적으로 비협조적인 태도를 보인다면 결국 법적 분쟁을 피할 수 없기 때문입니다. 그렇다면 이런 특약을 제대로 보지 못하고 이미 계약을 체결해버린 경우라면 구제 받을 수 있는 방법이 없을까요?

 

아닙니다. 상가임대차보호법 제15조 (강행규정)을 살펴보겠습니다. '이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.' 라고 적힌 것을 볼 수 있는데요. 이 말은 즉, 권리금 및 계약갱신 포기 약정을 작성한다고 하더라도 이러한 내용이 임차인에게 현저하게 불리하다고 판단된다면 무효하다고 주장할 수 있다는 것입니다.

 

 

 

 

그러나 작성한 약정이 한쪽에게 일방적으로 불리한 내용인지 아닌지에 대한 의견이 엇갈릴 수 있는 부분이고, 판단이 조금이라도 애매한 부분에 대해서는 양측의 합의로 작성된 내용을 지켜야 하는 의무가 있다고 보는 시각도 존재하기 때문에 강행규정만 믿고 월세 계약서 특약사항 작성을 소홀히 해서는 안 됩니다.

 

우선, 무리한 약정을 요구받았을 경우에는 정확하게 해당 조항에 대해 짚고 넘어가는 것이 좋겠습니다. 건물주와 협의를 통해 수정 및 삭제를 하는 것이 가장 좋은 방법일 것 같고요. 만일 이 문제로 인해서 건물주가 재계약서를 작성해주지 못하겠다고 주장하거나, 임차인의 권리를 방해하려 한다면 법률 전문가에게 조언을 구해보는 것이 좋겠습니다.

 

 

 

 

서울 소재의 지역에서 2015년 12월 경 마트 운영을 시작한 임차인 G씨는 권리금을 회수하기 위해 신규임차인을 찾아 건물주에게 신규계약을 요청했습니다. 그러나 건물주 측에서는 재건축 계획을 통보했고, 계약서를 작성할 당시 재건축 시에는 조건없이 명도하기로 약정하지 않았냐고 주장해왔습니다. G씨가 살펴본 임대차계약서에는 임대인이 말한 것처럼 건물 철거 시 명도에 대한 조항이 담겨있었고, 자칫 잘못하다가는 권리를 주장할 수 없겠다는 불안감에 휩싸인 G씨는 즉시 상가변호사 닷컴을 찾았습니다.

 

상가변호사 닷컴은 해당 월세 계약서 특약사항에 기재된 내용은 임차인에게 일방적으로 불리한 내용으로써 무효함을 주장해나가며, 갑작스러운 건물 철거 주장으로 인해 G씨가 영업적 가치 회수 기회를 잃었고 이로써 발생한 경제적 손해에 대한 배상을 주장했습니다.

 

임대인은 초반에 명도소송을 제기하면서 아주 강하게 반발해왔으나 결국 서울남부지방법원은 2021년 6월 25일, 임차인 G씨의 손을 들어주었는데요. 건물주가 G씨에게 8,500만원의 손해를 배상하라는 조정결정이 내려지면서 건물주도 이에 동의할 수밖에 없었습니다.

 

 

 

 

아마 G씨가 법률적으로 대응해야겠다는 생각을 하지 않았더라면, 임대인의 말대로 조건없이, 아무런 대가없이 내쫓겨 났을 수도 있습니다. 다행히 G씨가 법률을 알아보고, 전문가의 도움을 받아 전략적으로 대응한 덕분에 불리한 월세 계약서 특약사항이 있는 상황에서도 무려 8,500만원이라는 돈을 회수할 수 있게 된 것인데요.

 

아마도 위 사례 임차인과 비슷한 상황을 겪고 계신 분들이 많을 것으로 예상됩니다. 오늘의 포스팅을 참고하시어 이와 같은 상황에서는 어떻게 대응해야 하는지, 어떤식으로 주장할 수 있는지 등을 확인하시고, 억울한 피해가 없기를 바랍니다.