바닥 권리금이란 이렇게 주장해야 회수할 수 있습니다

문제없이 지급받는 방법은?

바닥 권리금이란 이렇게 주장해야 회수할 수 있다!

 

음식점을 선택할 때 여러분이라면 어떤 곳을 고르시겠나요? 동일한 품목을 팔고 있는 곳인데, 1번 가게는 대로변에 있어 접근성이 좋고 2번 가게는 골목 안에 있어서 찾아가는데 불편함이 있고, 대중교통을 타고 가는데 많은 시간이 소요됩니다.

 

대부분의 사람들이라면 대로변에 있어 쉽게 찾을 수 있으며 접근성이 좋은 음식점을 선택할 것입니다. 같은 음식을 팔고 맛이 비슷하다는 가정을 한다면 말이죠. 이런 게 바로 지리적 이점입니다. 임차인들이 영업하는데 위치적 장점이 있는 것은 매우 큰 메리트입니다. 

 

 

 

 

그렇기 때문에 영업하는데 굉장히 강점이 많은 위치에 자리한 영업장은 추후 임차인이 계약종료 시 다음임차인에게 양도양수할 때 위치적 이점이 없는 곳과 비교해서 높은 가치를 받을 수 있습니다.

 

바닥 권리금이란 이를 두고 하는 말이죠. 쉽게 설명해서 장소가 가지는 장점을 금전으로 환산해 평가하는 것입니다. 권리금이란 이 하나만 가지고 평가하는 것은 아니고, 위치적 이점과 영업, 시설에 대한 가치를 종합적으로 평가해서 책정됩니다.

 

 

 

 

1. 보호기간 준수

 

영업을 종료하면서 양도양수를 원하는 임차인이라면 계약 종료 6개월 전부터 만기 시점까지 신규임차인을 구해 임대인에게 주선해 신규임차인이 되려는 자와 임대인 간 신규임대차계약이 체결돼야 합니다. 왜 계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지 이 절차를 밟아야 할까요?

 

과거에는 건물주가 정당한 이유 없이 임차인이 양도양수를 하지 못하게 방해하는 경우가 많았습니다. 바닥 권리금이란 임대인이 협조하지 않는다면 받지 못하는 것이기 때문이죠.

 

이런 일을 방지하기 위해 상가임대차보호법 제10조의 4에는 권리금 회수 보호조항이 생겼습니다. 이 법에는 보호기간(임대차기간 종료 6개월 전~만기 시점) 중 건물주가 적법한 이유 없이 임차인이 다음 세입자에게 유, 무형의 영업적 가치를 지급받는 과정을 방해할 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있도록 규정해두었습니다. 

 

보호기간이 아닌 경우에는 임대인이 임차인의 양도양수를 보호해줄 의무가 없기 때문에 이 기간에 맞춰 임차인이 후속임차인을 구하고 건물주에게 주선하는 등의 절차를 밟아야 합니다.

 

2. 귀책사유가 생기지 않도록!

 

10년을 넘게 영업해 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인도 양도양수를 충분히 보호받을 수 있습니다. 다만, 법에서 정한 귀책사유가 없어야 합니다. 법에는 8가지 예외적인 사유를 정해두었는데, 임차인이 3기분에 해당하는 차임을 연체했을 때, 건물주의 동의 없이 전대차를 체결한 경우 등이 해당됩니다.

 

이렇게 예외적인 경우 건물주는 계약을 해지할 수 있을뿐만 아니라 양도양수도 보호해주지 않아도 됩니다. 따라서 임차인이라면 3개월 분의 임대료를 미납하는 등의 결격사유가 발생하지 않도록 주의해야 합니다.

 

 

 

 

3. 재건축이 진행된다?

 

임차인이 건물주에게 영업적 가치를 회수하지 못하게 거절당하는 가장 대표적인 사유 중 하나가 바로 재건축입니다. 신규임차인을 데려가서 신규계약 체결을 요청해도 건물주가 공사를 진행할 예정이라며 거부하는 것이죠. 바닥 권리금이란 건물주가 최종적으로 새로운 임차인을 거부한다면 임차인이 받을 수 없기 때문에 빈손으로 

 

임대인이 상가의 가치 증대, 미관 미화 등 개인적인 목적으로 진행하는 리모델링이나 재건축은 임차인의 영업적 가치 회수를 방해할 정당한 이유가 아닙니다. 

 

하지만 무조건 재건축 시 임차인의 권리를 보호해야 하는 것은 아닙니다. 최초 임대차계약 체결 당시 건물주가 임차인에게 재건축 계획이 있다는 것을 아주 자세하게 알리고 그에 따라 공사를 진행하거나 상가의 노후, 훼손 상태가 심각해 안전사고가 우려되는 경우, 다른 법령에 따라 진행되는 재건축이라면 임대인은 상가를 인도받을 수 있으며 임차인의 영업적 가치를 보호해주지 않아도 됩니다.

 

그러나 이렇게 예외적인 경우가 아닌 일반적으로 건물주가 필요에 의해 재건축을 하는 경우라면 임차인은 충분히 양도양수를 보호받을 수 있으니 반드시 전문가의 검토를 받아보시기 바랍니다.

 

 

 

 

4. 서울 카페 임차인 K씨, 8,000만 원 회수!

 

2020년 6월 경 서울의 한 상가에서 카페 운영을 시작한 임차인 K씨. 영업 초반부터 건물주와 크고 작은 다툼이 많아 상가변호사 닷컴을 법률 대리인으로 선임했습니다. 본 사무소는 의뢰인에게 바닥 권리금이란 어떻게 형성되고 주장하는 것인지 등을 상세하게 설명한 뒤 회수하기 위한 절차를 밟아나가기 시작했습니다.

 

하지만 건물주 측은 명도소송을 제기했고, 상가변호사 닷컴은 건물주의 업무방해를 두고 형사고소를 진행하게 됩니다. 하지만 임차인 K씨는 상가임대차보호법 상 모든 권리를 행사할 수 있는 상황이었고 코너에 몰린 임대인은 합의를 요청해왔습니다.

 

결국 화해의 손길을 내민 건물주. 임차인 K씨와 건물주는 모두 진행 중인 소를 취하했고, K씨는 카페를 양도양수하며 권리금 8천만 원을 지급받았습니다.