상가 월세 5% 인상 계산, 모든 상가에 적용되는 건 아니다?

임대료 변경 시 

상가 월세 5% 인상 아닌가요?

 

일부는 맞고, 일부는 틀립니다. 상가임대차보호법 상 연5%의 증액 제한이 있는 것은 맞지만, 모든 임대차가 이에 적용되는 것은 아니기 때문인데요. (월세X100)+보증금의 계산식을 통해 계산된 값을 지역과 시행일자에 따라 기준금액 초과여부를 판단해야 합니다. 정해진 기준 금액을 초과하지 않는 상가는 연5%의 제한을 받는 것이 맞지만, 기준 금액을 초과하는 경우라면 증액 제한을 받지 않습니다.

 

그렇다고 해서 건물주가 아무것도 고려하지 않고 마음대로 임대료를 높여 부를 수 있는 것은 아닌데요. 보통의 판례에서는 경제상황, 주변 시세 등 종합적인 요소들을 고려하여 적정 수준으로 인상해야한다고 보고 있습니다. 즉, 임대료 증액 시 정해진 수치적 제한은 없으나 증액을 요구하는 쪽에서 인상에 대한 근거를 입증할 수 있어야 합니다.

 

 

 

 

또한 5% 인상 제한을 받기 위해서는 계약갱신요구권이 있어야 합니다. 갱신요구권이 없는 장기 임대차의 경우에는 건물주가 요구하는 금액을 무조건 받아들여야 하며, 받아들이기 어려운 경우라면 영업 종료 후 권리금을 회수하는 방향으로 틀어야 합니다.

 

정리해보자면, 계약갱신요구권이 있는 상가 중에서 환산보증금을 초과하지 않는 상가일 경우에 상가 월세 5% 인상 적용을 받는다고 생각하시면 되겠습니다.

 

 

 

 

건물주가 무리한 증액을 요구하게 되는 경우 당연히 당장 월세 내기가 빠듯하다는 문제도 있으나 추후 영업 종료 시 권리금을 회수할 때도 문제가 될 수 있는데요. 주변시세에 비해 너무 높은 임대료 조건을 형성한 상가는 새로 들어올 사람을 구하기가 어렵기 때문입니다. 그러니 매번 재계약시 임대인이 요구하는 무리한 금액에 무조건 수긍할 것이 아니라 잘 조율하고 합의하여 적정선을 유지해야하며, 혼자서는 대응이 어렵다고 판단된다면 법률전문가의 도움을 받아 월세 문제를 정리하고 넘어가는 것이 좋겠습니다.

 

임대료가 문제가 되는 경우가 또 한 경우 더 있는데요. 바로, 임차인이 영업 가치를 회수하기 위해 신규임차인을 데려왔을 때 입니다. 귀책사유가 없는 임차인의 권리금 회수 기회는 보호되어야 하기에 건물주는 정당한 사유 없이 신규임대차계약을 거절할 수 없는데요. 주변 시세보다 현저히 고액의 월세 조건을 요구하면서 직접적인 거절은 아니지만, 현실적으로 임대차계약이 체결될 수 없도록 방해하는 것도 임차인의 권리금 회수 방해라고 판단합니다.

 

 

 

 

다만, 신규계약시에는 상가 월세 5% 인상처럼 증액제한이 정해져 있지 않습니다. 또한 '현저히'고액이라는 말 자체에서 알 수 있듯이 어느 정도가 고액인지 아닌지를 판단하는 기준도 정해져 있는 것이 아닙니다. 그래서 임차인이 후임자를 데려왔을 때 임대인이 고액의 임대료 조건을 요구하여 계약이 파기된 점을 근거로 손해배상 청구소송을 하기 위해서는 '현저히'고액임을 어떻게 입증 하느냐에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

 

100만원에서 200만원을 차임이 인상된 것은 고액일까요? 아닐까요? 누군가는 고액이라고 주장할 수 있고 누군가는 아니라고 주장할 수 있습니다. 이처럼 보는 사람마다 판단하는 기준이 다르기 때문에 인상률만 가지고서 다퉈서 될 문제는 아니고 주변시세, 조세 및 공과금의 변동, 경제상황 등 종합적인 요소들을 고려하여 객관적으로 과다한 조건임을 입증해내야 합니다.

 

 

 

 

임차인 O씨가 건물주와 대법원까지 갔던 문제는?

 

약 5년간의 영업을 마치고, 신규임차인과 양도양수계약을 통해 권리금 회수를 눈앞에 둔 임차인 O씨. 건물주에게 주선했으나 보증금의 4배, 월세의 3배 가까이 인상을 요구 받았습니다. 물론 상가 월세 5% 인상 제한이 있는 것은 아니었으나 상식적으로 과도한 인상률이었고, 주변시세나 경제상황에 비교해봐도 객관적으로 고액이었습니다.

 

O씨 측 법률대리인은 적정 임대료 감정평가를 받아 건물주가 요구한 액수가 고액임을 입증하는 과정을 통해 변론을 펼쳐나갔고, 양측의 입장 대립이 극심하여 해당 사건은 1심 이후 2심(항소심), 3심(대법원)까지 진행되었습니다.

 

최종적으로 2022년 5월 26일, 대법원에서는 임차인 O씨의 승소를 선고하며 1심판결에서 인정했던 4천8백만원의 손해배상금을 모두 인정했고, 건물주의 상고를 기각했습니다.

 

 

 

 

오늘은 많은 임대차 관계자분들이 관심을 가지고 계시는 상가 월세 5% 인상에 대해서 알아보았습니다. 알았던 내용도 있고, 모르셨던 내용도 있을 것 같은데요. 오늘의 포스팅을 통해 '정확하게' 정리해 보실 수 있는 시간이 되었으면 좋겠습니다.

 

분쟁이 생겼을 때는 위의 내용을 참고해보시고, 혼자서 대응이 어렵다면 상가 임대차 분쟁 전문가를 찾아 자문을 얻는 것이 가장 확실하고, 효율적인 방법입니다.