임대차 계약 만료 통보, 임차인이 주장할 수 있는 것은?
임대차 계약 만료 통보
임차인 주장할 수 있는 것은?
시작이 있다면 끝이 있듯이, 임대차 계약도 언젠간 끝이 있습니다. 그러나 언제가 될 지 모르는 끝을 아무런 준비도 없이 맞이하면 마무리를 제대로 하지 못 할 수 있습니다. 종료 시점에 임차인으로서 주장할 수 있는 것들에 대해서도 놓치기 쉽습니다. 오늘은 계약 만료 시 임차인이 어떤 것들을 주장할 수 있고, 어떤 권리를 보호 받을 수 있는지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
건물주로부터 계약 해지 통보를 받았을 때 임차인은 크게 '계약갱신요구권'과 '권리금 회수 기회 보호'를 주장할 수 있습니다. 다만, 각각의 권리는 주장하는 시기나, 준비과정 등이 다르기 때문에 주의하셔야 하는데요. 하나씩 알아보도록 하겠습니다.
첫째, 계약갱신요구권입니다.
임대차 종료 6개월 전에서 1개월 사이에 갱신 의사를 표시하는 방법으로 권리를 행사할 수 있습니다. 다만, 혹시 모를 분쟁에 대비하기 위해 갱신 의사는 내용증명 등 서면을 통해 증거를 남겨두는 것이 좋겠습니다. 임차인은 10년 간 임대차 기간을 보장받기 때문에 임대차 계약 만료 통보를 받았다면 갱신요구권을 행사하시어 계약 기간을 보장 받을 수 있으며, 이 기간 내 건물주는 재계약을 거부할 수 없습니다.
주의해야 할 점은 간혹 10년이 아닌 5년만 보장되는 상가가 있다는 것인데요. 임차인의 계약갱신요구권 관련 법은 2018년 10월 16일에 개정되면서 원래 5년에서 10년으로 기간이 늘어난 것입니다. 10년인 현행법에 적용되기 위해서는 법 개정일 이후에 최초로 계약한 상가나 갱신이력이 있는 상가에만 적용이 됩니다. 즉, 법 개정일 이전에 체결되어 이후 갱신 이력이 없다면 5년까지만 기간을 보장 받을 수 있는 것이죠. 본인의 상가가 5년인지, 10년인지를 잘 살피시어 만료 시점에 잘못된 주장을 하는 일이 없도록 미리 알아두시기 바랍니다.
둘째, 권리금 회수 기회 보호입니다.
임차인은 영업을 하면서 쌓은 유형 및 무형적인 재산에 대한 권리를 주장할 수 있습니다. 영업상의 노하우, 매출, 단골고객, 인테리어, 거래처, 지리적인 이점 등과 같이 장사를 하는데 유리하게 작용되는 요소들을 제3자(양수인)에게 넘김으로써 임차인이 경제적인 대가를 받을 수 있도록 그 기회를 보장받는 것인데요. 해당 권리는 계약 종료 6개월 전에서 만료 시점 사이에 주장할 수 있습니다.
이때, 건물주는 법률적으로 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해할 수 없습니다. 주택의 경우, 건물주가 직접 거주하는 경우 세입자를 내보낼 수 있지만 상가는 다릅니다. 건물주가 본인이 직접 사용할 의사가 있다고 하더라도 임차인에게 아무런 대가 없이 임대차 계약 만료 통보를 할 수 있는 것은 아니고, 임대인이 신규임차인 자격으로 정당한 보상을 하고 들어가야 합니다.
이를 조금 더 쉽게 이해하기 위한 한 가지 사례가 있습니다. 음식점을 운영하는 임차인 L씨는 갑작스러운 계약 해지 통보에 영업 가치를 회수하는 방향으로 전략을 세웠는데요. 관련 내용을 더 자세히 살펴보실까요?
서울 강북구의 한 상가 건물을 임차하여 2015년 4월 부터 임대차계약을 이어간 임차인 L씨는 계약 만기 1개월을 앞둔 시점, 건물주로부터 '해당 건물을 직접 사용할 예정이니, 만기 시점에 명도하라' 라는 갑작스럽고 일방적인 통보를 전달 받았습니다.
건물주의 단호한 태도에 당황한 임차인 L씨는 상가변호사 닷컴에 법률 대리를 의뢰했고, 상가변호사 닷컴은 건물주를 상대로 손해배상 청구소송을 제기했습니다. 이후 약 1년간 이어진 법정공방에서 상가변호사 닷컴은 확실한 증거와 근거를 토대로 대응하며 법률적 우위를 선점해나갔고 결국 2022년 6월 10일 건물주 측에서 본인들의 무리한 임대차 계약 만료 통보 및 권리금 회수 방해를 인정했고, L씨가 1,650만원을 지급받는 조건으로 합의가 성사되었습니다.
임차인이 계약 종료 시점 영업적 가치를 회수할 수 있으며, 법적으로도 보호하고 있는 권리이기는 하나 상황에 따라서는 건물주가 이를 보호하지 않아도 정당하게 인정되는 경우가 있고, 임차인이 회수하기 위한 절차나 법률적 과정에서 미흡함이 있었다면 회수까지 이어지지 못하는 경우도 많아 주의가 필요합니다.
오늘은 임대차 계약 만료 통보 시 계약갱신요구권과 영업 가치 회수 기회를 주장하는 방법에 대해서 알아보았습니다. 생계 유지 수단으로써 자영업을 했던 영세상인 분들이 계약 종료 시점 억울한 피해를 당하거나, 경제적 위기에 빠지지 않도록 위 내용을 숙지하시어 잘 대처하시기 바랍니다. 만일 혼자서는 대응이 어렵다고 판단된다면, 늦지 말고 법률 전문가 혹은 전문기관에 문의하여 정확한 절차와 과정에 따라 처리하시는 것이 안전한 방법입니다.
