상가 임대차보호법 10년 넘은 임차인 주목!
영업 기간이 보장되지 않는 곳에서 맘 편히 영업할 수 있는 사람이 몇이나 될까요? 초기에는 시설비에 투자하고, 신용확보와 지명도 형성을 위해 상당기간 시간과 비용을 투자해야 하는데요. 만일 이렇게 다 꾸려놓은 곳에서 건물주가 나가라고 했을 때 바로 나가야만 한다면 임차인에게 너무 억울한 일이 아닐까요?
다행히 상가임대차보호법에서는 임차인의 계약기간을 보호하고 있습니다. 임차인은 상가 임대차보호법 10년 이내에서는 계약종료 6개월 전에서 1개월 사이에 재계약을 요구할 수 있고, 건물주는 정당한 사유가 없다면 거절할 수 없습니다. 임차인이 정확하게 재계약 의사를 표시하지 않은 경우에는 갱신에 문제가 생길 수 있으니 가능한 내용증명 등을 통해 의사를 명확하게 밝히시는 것이 좋겠습니다.
만일, 이 기간 내에 임차인과 임대인이 모두 계약 조건 변경 및 해지 등에 대한 이야기 없이 넘어간 경우라면 묵시적 갱신이 되었다고 판단하는데요. 이때는 환산보증금 초과 여부에 따라 갱신 형태가 달라집니다.
환산보증금을 초과하지 않는 상가의 경우 1년 단위로 갱신된다고 판단하면 되고, 환산보증금을 초과하는 경우에는 약정 없이 갱신된다고 판단합니다. 그렇기 때문에 만기일자는 일방이 해지 통보를 했을 때 결정됩니다. (임차인이 해지 통보한 날로부터 1개월, 임대인이 통보한 날로부터 6개월 뒤가 만기일이 됩니다.)
Q.가끔 임차인은 5년까지만 갱신할 수 있다는 말이 있던데 뭐가 맞나요?
실제로 상담을 진행하다보면 이 부분을 혼란스러워 하시는 분들이 많습니다. 정확하게 정리해드릴게요. 상가 임대차보호법 10년은 처음부터 10년으로 정해져 있던 것이 아닙니다. 원래는 최대 5년 이내에서 임차인이 갱신을 주장할 수 있었는데, 2018년 10월 16일 이후 관련법이 개정되면서 10년으로 기간이 늘어났습니다. 다만, 개정된 현행법에 적용을 받기 위해서는 개정일 이후 갱신 이력이 있거나, 최초로 계약한 상가만 적용됩니다. 즉, 현존하는 임대차 중에서 누군가는 5년 누군가는 10년처럼 각각의 상황에 따라 다르게 적용받는 것이죠. 임차인은 본인이 과연 최대 5년까지 적용되는지 10년까지 적용되는지 미리 파악해두는 것이 좋겠습니다.
아직 본인에게 갱신요구권이 남아있다면 기간 내 연장을 주장해보시면 되고, 만일 장기 임차하여 더이상 갱신을 주장할 수 없는 상황이라면 기간 연장을 위해서는 반드시 건물주의 동의가 필요합니다. 그래서 '건물주가 협조적으로 나오겠거니'라고 생각하고 갱신할 수 있을 것이라고만 생각하기보다는 차선책인 권리금 회수까지 같이 준비를 하셔야 합니다. 만일 건물주가 재계약을 못해주겠다고 한다면 강제할 수 없는 부분이기 때문입니다.
서울 서초구 음식점 임차인 K씨는 2011년부터 10년 이상을 영업했습니다. 상가 임대차보호법 10년을 넘었기에 더이상 갱신요구권을 행사할 수 없는 상황에서 건물주는 재건축을 이유로 계약해지 의사를 전달했습니다. 한순간에 십년간 영업을 꾸려온 상가에서 내쫓길 위기에 처한 K씨는 상가변호사 닷컴을 통해 권리금 회수 및 갱신 관련 조언을 받았습니다.
임차인 K씨가 가장 원했던 것은 기간 연장이었는데요. 상가변호사 닷컴은 K씨의 의사에 따라 건물주와 갱신에 관한 협의를 진행했고, 혹시 모를 상황을 대비하여 영업 가치를 회수하는 과정에도 문제가 생기지 않도록 함께 대비했습니다.
약 1년 이상 양측은 첨예하게 대립했으나 최종적으로 상가변호사 닷컴은 K씨에게 유리한 합의를 이끌어냈습니다. 2022년 6월 2일, 임차인 K씨는 계약기간 1년 6개월 연장 및 명도합의금 1,500만원을 지급받는 조건으로 조정 결정이 내려졌습니다.
만일 K씨가 계약해지 통보를 받은 상황에서 대응하지 않고 무작정 버티거나, 법률적인 내용을 정확하게 모르는 상태에서 건물주와 합의하려고 했다면 이와 같이 성공적인 결과를 받아보기 어려웠을텐데요. 임대인과 계약기간 및 권리금 회수 과정에서 분쟁이 생겼거나, 다툼의 여지가 있다면 최대한 빠른 시일내로 전문가 및 전문기관을 통해 법률 검토를 받아보시는 것이 좋습니다. 초기 대응이 사건의 결과를 좌지우지 할 만큼 중요하기 때문입니다.
