임대료 미납 계약 해지 진행하기 전 건물주 주목!

 

월세 못 받으셨나요?

 

임대차계약을 체결하는 과정도 중요하지만, 체결하고 나서도 중요합니다. 특히나 월세가 큰 문제가 되는데요. 약속했던 날짜에 약속했던 금액이 제대로 입금되지 않는다면 단순히 금전적인 문제를 떠나 신뢰관계를 해치게 될 수 있습니다. 그렇게 되면 더이상 임대차계약을 이어가는 것조차 부담스럽고 꺼려질 수 있는데요. 임대료 미납 계약 해지를 고려할 수밖에 없는 상황이지만, 그렇다고 막무가내로 임차인을 내보내고 강제로 명도를 요구할 수는 없습니다. 정확한 절차와 과정에 따라 명도해야 건물주 입장에서도 피해를 최소화 할 수 있는 것입니다.

 

 

 

언제부터 명도를 요구할 수 있을까요?

 

임차인이 월세를 하루 늦게 지급했다고 바로 '나가라!' 할 수 있는 것은 아닙니다. 상가임대차보호법에서는 3개월 치 월세가 밀렸을 때 임대인은 갱신을 거절할 수 있고, 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하지 않아도 된다고 보고 있습니다. 반드시 연속적으로 3개월을 밀려야 하는 것은 아니고, 누적해서 밀린 금액이 3개월 치에 해당하면 문제가 되는 것입니다.

 

또한, N일씩 늦게 낸 것을 모아 3개월 연체로 주장하시는 경우가 가끔 있으나 이는 잘못된 해석입니다. 1개월치 차임이 안 들어온 경우를 1기로 판단하고 이것이 3번이상 있을 경우에 3기 연체라고 보는 것입니다. 하루 이틀씩 미납된 것을 모아서 3개월이라고 판단하지 않습니다.

 

간혹 임대료의 일부만 지급하는 경우도 있는데요. 보통 재계약 시 임대료 조건에 대한 협의가 제대로 이루어지지 않아 임차인이 임의로 일부만 지급하거나, 개인적인 사정이나 경제적인 문제로 임대인과 상의하지 않고 감액해서 지급하는 경우가 있는데요. 이 경우에는 임대료를 완전히 안 내는 것도 아니라 임대료 미납 계약 해지를 주장할 수 있는지 애매모호 할 텐데요. 3기 연체를 판단하기 위해서는 누적 연체 금액을 잘 확인하시면 됩니다. 예를들어 월차임 100만원 중 50만원만 들어오는 상황이라면 50만원씩 6개월 동안 임대료의 절반이 들어왔다고 가정했을때, 기존 월세의 3개월 치가 밀린 것이니 3기 연체라고 볼 수 있는 것입니다.

 

 

 

실제 사례에서는 어떻게 판단할까?

 

서울 소재의 한 상가를 소유하고 있는 임대인 B사는 임차인과 임대차계약 체결 후 월세를 제때 지급받지 못하는 일이 허다했습니다. 결국 임차인은 3개월 이상 차임을 지급하지 않았고 신뢰관계가 완전히 틀어졌다고 판단한 임대인 B사는 명도를 준비했습니다. 그러나 임차인 측에 확실한 귀책사유가 있는 상황에서도 함부로 진행하면 오히려 독이 될 수 있다는 것을 깨달은 B사는 상가변호사 닷컴에 명도 전반적인 과정에 대해 의뢰했습니다.

 

상가변호사 닷컴은 내용증명을 통해 상황에 대한 정리와 법적 대응을 고지했고, 임대료 미납 계약 해지를 근거로 건물인도 청구소송을 제기했습니다. 최종적으로 2022년 6월 22일, 임대인 B사는 임차인을 명도하고 목적물을 안전하게 돌려받을 수 있었으며, 임차 당시 상태로 원상회복까지 하는 조건을 받아내 합의로 종결했습니다.

 

 

 

주의해야 할 것은?

 

약속한 월차임이 지급되지 않아 화도 많이 나시고, 조급만 마음도 드시겠지만 법적 절차 없이 영업장에서 소란을 피우거나, 단전 단수를 하는 등의 행동은 오히려 위험합니다. 처벌의 대상이 될 수 있으니 독단적인 행동은 자제하시고, 법률전문가의 정확한 판단을 받아 행동하는 것이 안전합니다.

 

또한, 임차인에게 너무 오랜 유예기간을 주는 것도 위험합니다. 이말은 즉, 임차인이 3기 이상을 연체했을 때 '개인적인 사정이 있겠거니..'하며 시간을 주고, 넘어가는 것은 위험하다는 뜻인데요. 한 달 두 달 밀린 월세는 금방 보증금 이상이 되고, 보증금 이상의 연체가 발생하게 되었을 때는 그 피해액에 대해 돌려받기가 어렵거나 극단적인 경우에는 돌려받지 못하게 될 수도 있습니다. 이 점을 유의하시어 적절한 시기에 임대료 미납 계약 해지를 통보해야합니다.

 

또 한 가지, 차임 지급을 소홀히 하는 임차인을 상대로 명도소송을 진행할 때는 소송과 함께 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 것인데요. 필수는 아니지만 소송이 진행되는 중 점유 이전이 되어버리면 지금까지 진행한 과정이 모두 물거품이 되어버리고 다시 처음부터 점유자와 임차인을 상대로 소송을 진행해야 하는 불상사가 발생할 수 있습니다. 비효율적이고 소모적인 과정이 발생하지 않도록 안전하게 명도소송 진행 시 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 것을 추천합니다.