임차인 계약해지 통보 이렇게 대응하세요!

"아직 준비가 안 됐는데..."
갑작스러운 임차인 계약해지 통보에 대응하는 법!

 

상가건물 임대차보호법은 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있습니다. 상가를 운영하는 임차인들은 상가임대차보호법을 통해 계약기간이나 영업가치에 대해 권리를 주장할 수 있고, 보호받을 수 있는데요. 그럼에도 불구하고 현재까지도 다양한 임대차 분쟁이 지속적으로 발생하는 이유는 법을 잘 몰라서, 적용하지 못해서, 권리를 주장하는 방법을 몰라서 등이 있습니다.

 

 

 

잘 모른다는 이유로 손해와 피해에 대해 정당하게 대응하지 못하는 것은 정말 안타깝고 억울한 상황이 아닐 수 없습니다. 그래도 상가임대차보호법에 어떤 권리가 있고, 어떻게 주장하는지 만이라도 알아둔다면 분쟁의 많은 부분을 막아볼 수 있는데요. 오늘은 갑작스러운 해지 통보에 임차인이 취할 수 있는 대처 방법에 대해서 소개하고자 합니다.

 

임차인 계약해지 통보 받았을 때 갱신을 요청할 것인지, 권리금 회수를 주장할 것인지 결정할 필요가 있습니다. 각 상황에 맞춰서 설명드리도록 하겠습니다. 아래의 내용에 주목해주세요.

 

 

 

 

계약 연장을 원하는 경우

 

우선 본인에게 계약갱신요구권이 있는지 판단해보아야 합니다. 현행법 상 임차인은 최초 계약일로부터 10년간 갱신을 주장할 수 있는데요. 만일 계약 중간에 3기 이상의 연체가 있거나, 무단으로 전대한 경우에는 주장할 수 없는 권리입니다. 또한 10년 이상을 영업한 상황에서는 계약 해지에 대응하기 어렵습니다. 이미 갱신요구권이 소멸된 상태이기 때문입니다.

 

갱신을 주장할 수 있는 경우에만, 임대차 종료일로부터 6개월 전에서 1개월 사이에 갱신을 요청하시면 되는데요. 이때 가장 안전한 방법은 내용증명을 통해서 기간 연장에 대한 의사를 밝혔다는 것을 증거로 남겨두는 것이 좋겠습니다. 임차인이 연장을 요청했다면, 임차인 계약해지 통보를 할 수 없으며 정당한 사유가 없는 한 임대인은 기간을 연장해주어야 합니다.

 

 

 

 

권리금 회수를 원하는 경우

 

영업 가치는 귀책사유만 없는 임차인이라면 누구나 주장할 수 있습니다. 심지어 10년 이상을 운영하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우라도 주장이 가능한 권리인데요. 해당 권리를 주장하기 위해서는 임대차기간 6개월 전, 신규계약자를 찾아 상가에 형성된 유무형적인 가치를 넘겨야 하고, 이에 대한 권리계약서 작성, 신규계약자를 임대인에게 주선 등 일련의 과정을 거쳐야 합니다. 이때, 건물주가 이유없이 혹은 합당한 사유 없이 신규계약을 체결하지 않겠다는 입장을 취하게 되면 임차인은 임대인을 상대로 손해배상 청구소송이 가능합니다.

 

 

 

 

서울에서 음식점을 운영하던 임차인 K씨, 영업가치 회수 과정에서 문제가 생겨 항소심까지 진행된 사연은?

 

K씨는 2010년부터 서울 동대문에서 음식점 운영을 했습니다. 약 9년을 무탈하게 영업했는데, 재계약을 앞두고 건물주는 갑작스러운 리모델링 계획을 고지하며 임차인 계약해지 통보를 전달했습니다. 영업적 가치라도 회수해보려고 노력했으나 쉽지 않았고, K씨는 상가를 자진인도하고 나왔습니다.

 

이후 상가변호사 닷컴을 통해 당시 임대인의 방해행위에 대한 손해배상 청구소송을 준비했고, 상가변호사 닷컴은 임차인의 권리 회수 기간 중 통보한 리모델링 계획으로 인해 경제적 손해가 발생했음을 입증할만한 증거 및 근거를 수집해 건물주를 상대로 소송을 제기했습니다. 1심에서 임차인 K씨에게 유리한 판결이 나왔으나 상대방 측에서 불복하여 2심이 진행되었고 최종적으로 2022년 9월 28일 서울동부지방법원은 손해배상 청구소송 항소심에 대해서도 1심과 동일한 판단을 내리며 임차인 K씨의 손해 7천 6백만원을 인정했습니다.

 

 

 

 

영업 가치를 회수하는 과정에서 발생한 소송에서 모든 임차인들이 승소 판결을 받았을까요? 그렇지 않습니다. 동일한 상황이라고 하더라도 패소하는 사례도 적지 않게 찾아볼 수 있는데요. 그렇다면 승패소를 가르는 중요한 포인트는 무엇일까요?

 

소송을 준비하는 과정에서 얼마나 적합하고, 유의미한 증거를 잘 수집하고 전략적으로 대응하는지, 임대인의 방해행위를 명확하게 입증할 수 있는 근거가 무엇인지, 법률적인 대처가 미흡하지는 않은지 등과 같은 요소들이 완벽하게 준비되어 있어야 합니다. 임대인과 분쟁 상황에 놓여 계신다면 아래의 번호로 상담 안내를 받아보시기 바랍니다.