임대료 인상 내용증명 받아들일 수 없는 수준이라면?

월세 이대로 괜찮을까?

 

경기불황은 지속되는데 매년 꼬박꼬박 오르는 월세를 감당하지 못하고 정 들었던 상가에서 내쫓겨 나는 상인들의 사례를 적지 않게 접할 수 있습니다. 상가임대차보호법에서는 천정부지로 늘어나는 차임에 대한 제한을 두기 위해 최대 연 5%로 인상 상한선을 제한해두었지만, 기대에 미치지 못하는 매출이 몇 달 혹은 몇 년째 지속되고 있는 상인들의 입장에서는 5% 내에서의 인상도 부담스럽기도 합니다. 

 

연 5%로 정해둔 것은 최대 제한선일뿐, 주변시세나 경제상황에 비해 과도한 임대료를 지급하고 있는 상황에서까지 꼬박꼬박 매년 5%를 인상해야 한다는 것은 아닙니다. 임대료 인상 내용증명, 받아들일 수 없는 수준이라면 적극적으로 대응하시어 적정수준의 임대료로 정리하고 넘어가는 과정이 필요합니다. 

 

 

다만, 환산보증금을 초과하거나 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 장기 임대차의 경우에는 상한선이 따로 정해져 있지 않습니다. 이말은 즉, 임대인이 5%를 초과하는 범위를 요구할 수 있고, 그 요구가 무조건 부당하다고 판단할 수는 없는 것입니다. 주변 시세에 대해 임대료 조건이 높아 보증금액을 초과하거나, 갱신요구권이 없는 임차인이라면 법률 전문가의 상담을 받아 고액의 차임을 요구받았을 때 대처할 수 있는 적당한 방법이 있는지 적극적으로 나서서 알아보셔야 합니다.

 

 

만일, 임차인이 영업을 접고 다른 사람에게 가게를 양도양수 하려고 할 때 임대인이 신규임차인에게 고액의 임대 조건을 요구하는 경우에는 어떻게 될까요? 사실상 상가임대차보호법에서는 건물주가 신규계약조건으로 어디까지 인상할 수 있다고 수치적으로 제한해두지는 않았습니다. 그러나 현실적으로 신규세입자가 받아들일 수 없는 수준을 요구하는 경우에는 단순히 월세 문제에서 그치는 것이 아니라 현 세입자의 권리금 회수 문제로 번질 수 있기 때문에 상가임대차법에서는 임대인이 '현저히 고액의 임대료 조건'을 요구하는 것을 권리 회수 방해 행위라고 명시해두고 있습니다. 

 

과도한 임대료 인상 내용증명을 받아 원만하게 양도양수가 불가능한 상황이라거나, 신규임차인이 도저히 받아들이지 못해 계약이 파기될 위기에 처한 경우라면 법적으로 대응하시어 적극적으로 다퉈보셔야 하는데요. 여기서 주의점은 단순히 인상률만 가지고 다투어서는 안 된다는 것입니다. 어떤 이유로 과도하다고 판단한 것인지 이에 대한 뒷받침 근거가 명확하게 필요한데요. 예를들어 주변 시세, 매출, 경제상황 등을 토대로 소명할 수 있어야합니다.

 

 

대전광역시의 한 베이커리 전문점을 운영하는 임차인 O씨는 10년 이상 영업했습니다. 더이상 갱신요구권이 없는 상황에서 임대인으로부터 건물 노후화 문제로 리모델링 계획이 있으니 나가달라는 통보를 전달 받게 되었는데요. 당시에 기간에 대해서는 연장을 주장할 수 없는 상황이었기 때문에 O씨는 영업 가치를 회수하는 방향으로 전문가의 법률 상담을 받았습니다.

 

이후 신규임차인을 구해 권리계약을 작성하고, 임대인에게 주선하는 등 영업 가치 회수를 위한 노력을 기울였으나 현실적으로 받아들이기 어려운 임대료 인상 내용증명을 보내며 비협조적인 태도를 보였고, 상가변호사 닷컴 측에서는 이러한 행동이 상가임대차보호법 상 문제가 될 수 있다는 점을  지적하여 법적인 압박을 가했습니다. 그러자 상가 소지주 측에서도 어느 정도 본인들의 잘못을 시인하고 적정 수준으로 월세를 조정하여 신규계약에 협조하겠다는 의사를 표시했고, 2022년 10월 6일, 임차인 O씨는 신규임차인으로부터 권리금 6천 5백만원을 회수할 수 있게 되었습니다. 

 

 

결격사유가 없는 임차인이 주장할 수 있는 권리이지만 생각보다 많은 임차인분들이 이를 회수할 수 있는 기회를 놓치고 있습니다. 권리 보호 기간이나 회수 방법, 법률적 요건 등을 미리미리 잘 챙기시어 아쉽게, 억울하게 놓치는 일이 없도록 대비하시기 바랍니다.