권리금 보호법 필승 전략 분석!

 

 

상가건물임대차보호법에 의거해 임차인은 계약 종료 6개월 전에서 만기시점 사이에 상가 건물 양도양수를 진행할 수 있습니다. 이때 양도인에게 영업 가치(매출, 영업상 노하우, 거래처 등)를 넘기는 대가로 금전적인 보상을 지급받을 수 있습니다. 양도인과 양수인 사이에서는 이에 대한 양도양수계약이 진행되지만 다른 계약과 조금 다른 점이 있다면 양도양수계약은 건물주와 신규임차인 사이에서 신규임대차계약이 체결되어야 비로소 완성된다는 점입니다. 그렇기 때문에 세입자가 완전하게 영업 가치에 대한 대가를 회수하기 위해서는 결국 건물주 측의 협조적인 태도가 굉장히 중요한 것이죠. 

 

과거에는 건물주들이 이를 중간에서 가로채거나, 수수하는 행위들이 비일비재했습니다. 그렇지만 딱히 이에 대한 법조항이 존재하지 않아 아무리 억울한 상황에서도 임차인들은 별다른 대응을 해보지도 못한 채 빈손으로 내쫓겨나야만 했는데요. 2015년 5월, 상가임대차보호법 상 권리금 보호법이 신설되면서 상황은 반전되었습니다.

 

 

 

 

귀책사유가 없는 세입자가 영업 가치 회수를 주장할 때 임대인은 정당한 이유 없이 이를 방해해서는 안 되고, 방해행위로 인해 세입자에게 경제적인 피해가 발생한 상황이라면 손해배상에 대한 책임까지 져야 하는 것인데요. 내용을 조금 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

임대차종료 6개월 전에서 종료시점은 임차인이 영업 가치를 회수할 수 있도록 보호받는 기간입니다. 해당 기간을 잘 지켜서 다음 계약자를 구해오고, 임대인에게 주선합니다. 어떤 사람인지, 보증금 및 월세 등을 지급할 수 있는 능려이 있는지, 임차인으로서의 의무를 다할 의사가 있는지 등과 같이 기본적으로 본인이 알고 있는 내용을 전달하시면 됩니다.

 

 

 

 

이 단계까지 끝났다면 임차인은 권리 주장을 위한 법률적인 요건을 모두 마쳤다고 볼 수 있는데요. 여기서는 임대인의 결정이 중요합니다. 만일 임대인으로부터 신규 계약을 거절당했거나, 주선자체를 거부당한 경우라면 어떤 이유에서인지를 살펴보아야 하는데요. 합당하지 않은 사정으로 거절당한 것이라면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다음과 같은 사유는 정당하지 않은 사유로 권리금 보호법이 제대로 지켜지지 않았다고 판단하는데요. ▼본인 혹은 지인이 직접 사용할 예정이라고 주장 ▼공실 조건으로 건물이 팔릴 예정이라고 함 ▼주변시세를 고려하지 않고 현저히 고액의 임대료 조건을 요구 ▼과도하게 업종을 제한 하는 경우 ▼임대차계약서 상 특약에 권리 포기 약정이 있다고 하는 경우 등은 방해행위로 간주합니다.

 

 

 

 

서울에서 의류판매업을 하던 임차인 L씨의 사연입니다. L씨는 재계약을 앞두고 상가 소지주로부터 현저히 고액의 임대료 인상 통보를 전달 받았습니다. 해당 조건으로는 도저히 재계약을 할 수 있는 여력이 되지 않아 결국 L씨는 영업 종료를 결정했는데요. 그러나 문제는 임대인이 원하는 조건은 현저히 고액이었기 때문에 해당 조건으로 들어올 사람을 구하기도 어려웠다는 것이죠. 결국 만기일자가 다가오자 초조해진 L씨는 상가변호사 닷컴을 찾아와주었습니다. 

 

상가변호사 닷컴은 손해배상 청구소송을 제기하며 강하게 압박했고 수개월 간 양측의 법정공방이 이어졌습니다. 최종적으로는 2022년 12월 21일, 임차인 L씨가 2천만원을 배상 받는 것으로 화해권고결정이 내려졌습니다.

 

 

 

 

임차인의 권리금 보호법은 기대와는 달리 실질적으로 보호 받지 못하는 사례도 너무나도 많습니다. 권리 주장 가능한 기간을 잘 못 파악하거나, 제대로 주선행위가 이루어지지 않은 경우 등 세입자가 주장하는 과정에서 법률적인 요건을 제대로 충족하지 못한 경우도 있고 혹은 분명한 방해행위가 발생했는데 이를 제대로 입증하지 못해 패소하는 사례도 있습니다. 

 

임차인을 보호하기 위한 안전장치가 있지만 제대로 대처하지 않아 실질적으로 안전하게 보호받지 못하는 사례가 많다는 것인데요. 이러한 위험성을 최대한 줄이기 위해서는 분쟁 초기에서부터 법률 전문가의 도움을 받아 철저하고 전문적으로 대응 준비를 시작하는 것이 좋습니다.