임차인 계약해지 통보 받은 즉시 가장 먼저 할일

상가 건물에서 나가야 할 위기라면,

임차인이 주장할 수 있는 것은?

 

운영중인 상가에서 갑자기 나가야 하는 상황이 닥쳤다면 그야말로 청천벽력의 상황일 것입니다. 상가를 운영하는 것이 곧 생계유지 활동인 자영업자들의 입장에서 영업을 할 수 있는 장소를 잃었다는 것은 단순히 임대차계약이 끝나는 서류상의 문제만이 아니라 당장의 생계 유지에도 큰 타격을 입을 수 있는 중대한 사안이기 때문인데요. 이럴때 본인 소유의 건물이 아니라는 이유만으로 소유주의 주장에 따라 영업을 종료하고 다시 운영할 수 있는 상가를 찾는 방법 밖에 없는 것일까요?

 

 

상가임대차보호법에서는 임차인들이 안정적인 상가 운영을 할 수 있도록 최소한의 계약기간을 보장하고 있습니다. 현행법에 따르면 최초 계약일을 포함해 최대 10년까지인데요. 10년 이내에서 임차인은 원하는 만큼 기간 연장을 요청할 수 있으며, 임대인은 정당한 사정없이 임차인의 갱신 요청을 거절할 수 없고, 임차인 계약해지 통보 할 수 없습니다. 

 

갱신요구권을 행사하는 방법은 특별한 절차를 필요로 하지 않는데요. 간단하게 갱신에 대한 의사를 전달하시고 재계약서를 작성하시면 됩니다. 의사표현을 할 수 있는 방법은 많지만, 건물주에게 제대로 의사가 전달되지 않으면 분쟁이 생길 수 있는 소지가 되기 때문에 내용증명을 통해 연장 의사를 밝히는 것을 추천합니다. 

 

의사를 표현하는 시기는 임대차 종료일자로부터 6개월에서 1개월 사이입니다. 혹여 만기일자를 1개월도 채 앞두지 않은 상황이라면 이 경우에는 묵시적 갱신이 되었다고 판단합니다. 묵시적 갱신은 1년의 약정으로 다른 조건은 전 임대차와 동일하게 1년 자동 연장되었다고 판단하는데요. 만일 환산보증금을 초과하는 임대차라면 약정없이 기간의 정함 없이 갱신되었다고 판단합니다. 요즘은 환산보증금 기준이 많이 완화되어 이에 해당하는 상가가 소수지만, 환산보증금 초과 상가가 묵시적갱신이 되었을 때는 이후에 계약갱신요구권을 행사할 수 없다고 판단한 판례가 있기 때문에 반드시 주의하셔야 합니다.

 

 

 

갱신을 주장할 수 없는 상황도 물론 있습니다. 이미 10년 이상을 운영했거나, 세입자의 개인적인 사정으로 연장하는 것이 불가능한 경우 등이 있는데요. 이때 임차인 계약해지 통보 의사를 전달받았다면 영업 가치를 회수하고 나가는 방법도 있습니다. 

 

권리금이라는 용어를 사용하며, 계약종료 6개월에서 임대차 종료일자 사이에 주장 가능합니다. 후임자(신규임차인)을 찾아 상가건물의 유형 및 무형적 가치에 대한 부분을 양도양수하고, 적정금액으로 협의하여 계약을 체결합니다. 이와 동시에 건물주에게 후임자를 주선해 신규임대차계약이 체결되어야 완성입니다. 

 

이 과정에서 임대인은 정당한 이유 없이 임차인이 권리금을 회수하는 것을 방해할 수 없습니다. 이유 없이 신규임차인과 계약 체결을 거부하거나, 주선 자체를 피하는 경우 등은 모두 방해행위라고 간주되는데요. 자세한 내용에 대해서는 각자 상황이나 사정에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 전문가의 판단을 받아보시기 바랍니다. 

 

 

 

스크린골프장을 운영하는 임차인 L씨, 임대차 계약을 체결한지 10년이 넘었다는 이유로 임차인 계약해지 통보를 받아 임대차 종료 4개월 전 다급하게 상가변호사 닷컴을 찾아주셨습니다. 최대 갱신 가능한 기간인 10년을 넘었기 때문에 사실상 재연장은 임대인의 동의가 절대적으로 필요했는데요. 임대인의 동의를 받기 위해서는 임차인이 현 상황에서 주장할 수 있는 카드를 가지고 잘 협상하는 수밖에 없었습니다. 

 

우선, 상가변호사 닷컴은 혹시 모를 상황에 대비하여 영업 가치 회수도 함께 준비를 시작했습니다. 소 제기 전 내용증명 등을 통해 건물주와 가능한 원만하게 합의할 수 있도록 집중했고, L씨 측에서 적극적인 영업 가치 회수를 준비하고 있고, 이를 임대인이 방해했을 경우 손해배상 청구 대상이 될 수 있다는 것을 깨달은 임대인은 임대료를 일부 조정하여 계약기간을 연장하는 조건의 합의안을 제시했습니다. 

 

임차인 L씨가 최우선적으로 원했던 상황은 영업을 계속 이어나가는 것이었기 때문에 L씨도 이에 동의했고 2023년 3월 1일, 갱신요구권이 없던 L씨는 계약기간 3년 연장에 성공했습니다. 

 

 

사례에서 만나본 이유를 제외하고도 다양한 이유로 상가 세입자들은 계약해지 위기에 놓이게 됩니다. 이때 법적으로 보호받을 수 있는 것은 없는지 알고 있어야 제대로 주장할 수 있겠죠? 오늘은 해지 위기에 놓인 세입자분들이 주장할 수 있는 권리인 계약갱신요구권과 권리금 회수 기회 보호에 대해서 알아보았습니다. 

 

각각의 권리를 주장하는 방법과 시기 등을 잘 파악하시어 임차인 계약해지 통보에 대응해보시고, 혼자서는 법적인 대응이 역부족이라고 판단되는 상황이라면 법률 전문가 혹은 관련 기관의 도움을 받아보시는 것을 권해드립니다.