임대료 미납 내용증명 상가 분쟁 해결이 어렵다면?

월세 미지급 N개월 차,

임대차 분쟁을 어떻게 해결할까요?

 

 

임대인은 임차인에게 본인 소유의 건물을 일정기간 빌려주는 대가로 임대료를 지급받습니다. 그러나 임차인으로부터 월세를 제때 지급되지 않는 날이 잦아진다거나, 약속한 금액의 일부만 들어오는 경우가 이어지면 결국 분쟁이 발생할 수밖에 없는데요. 양 당사자 간 원만한 해결이 어려운 상황이라면 명도소송 등을 고려해야 하는 상황이 생길 수 있으니 미리미리 법률적인 대처에 대해서 알아두시면 좋을 것 같네요.

 

 

주택의 경우 2기, 상가의 경우 3기 월세가 밀리게 되면 임차인은 권리 주장할 수 있는 자격을 박탈 당하게 됩니다. 즉, 세입자로서의 의무를 이행하지 않았기 때문에 법적인 권리를 보호받을 수 없게 되는 것인데요. 상가를 집중적으로 보자면 임차인은 3개월 상가 월세 연체했을 경우 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 같은 것들에 대해서 주장할 수 없게 됩니다.

 

그러나 연체 발생 직후 임대인이 임차인을 내보낼 수 있는 것은 아닙니다. 현재 3개월 분이 미납되어 있는 상황이라면 임대인은 상가 임대료 미납 내용증명 발송을 통해 즉시 계약해지를 요청할 수 있고, 과거에 연체가 있었지만 현재는 일부 혹은 전부를 갚은 경우라면 즉시 계약해지는 피해갈 수 있어도 재계약 시점에 건물주가 거절할 수 있습니다. 

 

 

그러나 3기를 제대로 파악하지 못해 문제가 되는 경우가 많습니다. 상가 소지주 입장에서는 3개월을 미납했다고 판단하여 소송을 제기하였는데, 정확하게 따져보니 3기 연체 아닌 경우가 있어 소 제기 전 법률 전문가 혹은 전문 기관에 확실한 판단을 받아보시는 것을 추천하는데요. 그 이전에 임대차 당사자가 직접 쉽게 확인할 수 있는 방법을 알려드립니다. 

 

연속적으로 3월, 4월, 5월 밀린 것만이 문제 되는 것이 아닙니다. 불연속적이더라도 누적금액이 3개월 치 차임에 해당하는 정도가 들어오지 않은 경우가 문제가 됩니다. 월차임의 일부가 지급되는 경우도 마찬가지 입니다. 정상금액이 지급되지 않은 3개월을 체크하는 것이 아니고, 받지 못한 금액의 누적액이 3개월 치 월세에 해당하는 경우가 문제가 됩니다. 

 

한 가지 주의하실 점은 코로나 임시특례로 2020년 9월 29일 이후 6개월 간은 월차임 미납을 체크하지 않습니다. 사회적 거리두기 운동, 악성 바이러스 영향 등으로 정상 운영이 어려웠을 상인들의 위하여 한시적으로 차임이 미납되더라도 3기로 체크하지 않았던 기간인데요. 이 경우에 밀린 것을 가지고 임대료 미납 내용증명을 보내거나 소송을 한다고 하더라도 세입자를 내보낼 수는 없습니다.

 

 

위의 내용을 통대로 본인 상가의 임대료 문제를 제대로 확인해보셨나요? 3기 이상의 연체가 있다면 적극적으로 대처해야 합니다. 건물주 측에서 더이상 갱신 의사가 없음을 명확하게 밝혔음에도 불구하고 임차인이 무단으로 상가 점유를 이어가는 상황이 발생한다면 한 단계 더 높은 법적 대응이 필요합니다. 

 

상가 소지주가 안전하게 건물을 돌려 받기 위해서는 건물인도 청구의 소를 제기합니다. 이때 소송 진행 중에 점유자가 바뀌어 버리면 현 점유자, 원래 임차인을 상대로 다시 소송을 해야하기에 이러한 불필요한 시간, 비용 낭비를 차단하기 위해서는 점유이전금지가처분을 함께 신청해 진행하는 것이 좋습니다. 

 

소송을 통해 승소 판결이 나기 전까지는 임대인이 무작정 상가에 찾아가 임차인을 강제로 내보내거나, 폭행, 폭언, 시비, 집기 훼손, 단전, 단수 등을 하는 일이 없도록 이성적으로 판단하고 행동하셔야 합니다. 오히려 형사사건에 휘말리게 될 수 있습니다. 

 

 

인천 서구의 한 상가 건물 임대인 K씨, 배달대행업체를 운영하는 임차인과 계약을 했으나 4개월 이상 월차임이 지급되지 않아 임대료 미납 내용증명 발송했습니다. 그러나 임차인 측에서는 묵묵부답이었습니다. 대화로 해결이 되지 않는 상황이라 더 큰 피해를 방지하기 위해 어쩔 수 없이 K씨는 세입자를 상대로 명도소송을 준비하였습니다.

 

지속적으로 월세가 지급되지 않는 상황에서 더 큰 경제적인 피해가 우려가 된다는 점, 기본 의무가 이행되지 않아 임대차 관계에서 신뢰가 깨졌다는 점 등을 근거로 변론을 해나갔고, 그렇게 시작된 소송에서 불과 3개월 만에 K씨는 청구취지 내용을 그대로 명도소송 승소판결을 받을 수 있게 되었습니다.

 

2023년 2월 7일 인천지방법원 판결

"피고는 원고에게 부동산을 인도한다."

 

 

 

월세를 두고 분쟁이 생겼을 때는 신속한 대응이 생명입니다. 초반에는 받아둔 보증금에서 공제를 하면 그만이겠거니 생각할 수 있지만, 한 번 시작된 연체는 생각보다 빠르게 눈덩이 처럼  커져가고 그러다보면 보증금을 넘어서는 순간이 오기도 하는데요. 그럴 때는 임차인 측 명의의 재산이 있는지를 따져봐야 하고, 굉장히 복잡한 절차가 이어집니다. 그만큼 시간과 비용적 손해도 발생하는 것이고요. 심지어 임차인 명의 재산이 없다면 그 피해액은 임대인이 고스란히 떠안아야 하는 최악의 상황에 처할 수도 있습니다. 임대료 미납 내용증명 보냈지만, 원만하게 해결되지 않은 상황이라면 명도소송을 고려해보세요. 아래의 번호로 문의주시면 임대차 분쟁 담당 부서에서 상담 예약 및 안내를 도와드리도록 하겠습니다.