권리금 회수 보호 기간 이 글 하나로 완벽 정리

권리금 회수 보호 기간 이 글 하나로 완벽 정리

 

 

 

양도양수의 과정은 크게 신규임차인(양수인) 물색 → 신규임차인과 기존임차인(양도인) 간 양도양수계약 조건 합의  → 기존임차인, 건물주에게 신규임차인이 되려는 자를 주선하며 신규임대차계약 체결 요청 → 건물주와 신규임차인 간 임대차계약 성사 → 기존임차인, 신규임차인에게 점포를 넘기며 권리금 회수입니다. 

 

여기서 어느 한 과정에서라도 문제가 생기면 임차인은 점포를 넘기지 못하게 됩니다. 여기서 제일 많이 문제가 되는 부분은 건물주가 신규임차인과의 임대차계약을 체결하는 단계입니다. 건물주가 합당한 사유도 없는데 새로운 임차인을 받아주지 않거나 매우 과도하게 임대료 조건의 인상을 요청해 신규임차인이 점포 인수를 포기하는 것이죠.

 

이러한 일이 발생하면 일방적으로 기존임차인은 그동안 쌓아둔 영업적 가치를 회수하지 못하고 빈손으로 나가야 하기 때문에 상가임대차법 제10조의 4에서는 권리금 회수 보호 기간을 통해 법으로 양도양수과정을 보호하고 있습니다.

 

 

계약 종료 6개월 전부터 만기 시점까지

건물주는 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 종료되는 날까지 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 되며, 건물주의 방해 행위로 임차인이 양도양수를 하지 못하게 된다면, 건물주는 배상의 책임을 지게 됩니다. 임차인이 임대인에게 권리금 손해배상 청구소송을 제기하게 되는 것이죠.

 

이 조항에서 알 수 있는 것처럼 반드시 임대차 종료 6개월 전~종료 시점까지 사이에 임대인의 방해 행위가 발생해야 배상의 책임을 건물주에게 물게 할 수 있습니다. 권리금 회수 보호 기간 아닐 때는 건물주가 임차인의 양도양수를 보장해줄 의무가 없기 때문에 아무리 임대인이 부당한 이유로 신규임차인과의 계약을 체결해주지 않는다고 하더라도 보호기간이 아니라면 권리금소송을 제기할 수 없습니다.

 

따라서 점포를 다음 사람에게 넘기기를 희망하는 임차인이라면 반드시 시기를 맞춰 절차를 밟아야 하며, 이를 위해서는 본인의 계약일자를 우선적으로 파악하시기 바랍니다. 특히 묵시적 갱신 상태의 임차인이라면 법률 전문가에게 검토를 받아 확실한 종료일을 확인해야합니다.

 

 

 

건물주의 방해 행위

상가임대차법에는 건물주가 임차인이 권리금을 지급받지 못하도록 방해 행위는 크게 네 가지인데, 정당한 이유 없이 신규임차인과 계약을 체결하지 않는 행위, 신규임대차계약의 조건으로 현저히 고액의 임대료를 요구하는 행위 등입니다. 이를 본다면 임차인이 양도양수를 하지 못하게 하기 위해 건물주가 악의를 가지고 방해하는 것을 임차인을 보호하는 이 법이 저지하는 의도를 가지고 있다는 것을 알 수 있습니다. 

 

보통 분쟁이 일어나는 유형을 보면 임대인이 재건축 혹은 리모델링, 직접 상가 사용, 상가의 매매로 인한 소유주 변경 등의 이유로 임차인의 양도양수를 방해하는 것입니다. 그러나 이들은 건물주가 권리금을 보호해주지 않아도 되는 정당한 이유가 아닙니다. 즉, 방해행위에 해당되는 것이죠. 

 

재건축은 예외적인 경우도 있습니다. 최초 임대차계약 체결 당시 임대인이 상세하게 재건축 계획을 알리고 그 계획에 의해 공사가 진행될 때, 상가의 노후, 훼손도가 심각해 안전사고가 우려되는 경우, 다른 법령에 의해 진행되는 재건축이나 철거의 경우라면 임대인은 임차인의 권리금을 보호해주지 않으며 명도시킬 수 있습니다. 법에서 인정하는 정당한 재건축이기 때문입니다. 하지만 이에 해당사항이 없는 경우라면 임차인의 권리를 보호해줘야 합니다. 

 

 

 

권리금소송 승소해 8천만 원 배상받은 사건

 

3기 월세 연체, 임대인의 동의 없는 무단 전대 등의 결격사유가 없는 임차인은 권리금 회수 보호 기간 통해 양도양수를 법으로 보장받을 수 있습니다. 10년 넘게 영업해 계약갱신요구권이 없는 분들이라고 하더라도 결격사유만 없으면 보호받을 수 있습니다. 15년동안 같은 자리에서 영업 중 임대인에게 해지를 통보받은 음식점 임차인 Y씨는 그동안 형성해둔 영업적 가치를 주장하기 위해 본 법무법인을 찾은 분이었습니다.

 

건물주는 신규임대차계약의 조건으로 과도하게 임대료 인상을 요구하며 의도적으로 방해했습니다. 양 측의 의견은 좁혀지지 않아 상가변호사 닷컴은 임대인에게 권리금 손해배상 청구소송을 제기하게 됩니다.

 

수원지방법원 여주지원은 2021년 12월 25일, 건물주는 8천만 원의 권리금을 임차인 Y씨에게 배상하라는 조정 결정을 내립니다. 

 

권리금 회수 보호 기간 정확하게 알지 못하면 결국 받을 수 없습니다. 반드시 법률 전문가와 함께 모든 과정에서 실수가 없도록 함께 대응해야 합니다. 유선 통한 문의 가능합니다.