묵시적 갱신후 계약 갱신 청구권 임대인과 임차인 의견 다르면?

 

 

임대차종료 6개월에서 1개월 사이는 임대인과 임차인이 계약 조건 변경 등에 대한 협의를 통해 재계약을 할 수 있는 기간입니다. 이때 임차인에게 계약갱신요구권이 없다면 건물주는 갱신을 거절하고 종료할 수 있으나, 갱신요구권이 있는 상황이라면 세입자의 연장 요구를 거절할 수 없습니다.

 

만일 이 기간을 양측 모두가 놓쳐 아무런 말없이 만료 일자를 지나쳐버린 경우라면 묵시적 갱신 된 상태로 판단하고, 다른 계약 조건은 모두 동일하되, 계약기간은 상가임대차보호법에 따라 1년 연장되었다고 판단합니다. (환산보증금을 초과하지 않는 임대차에 한해서 적용됨)

 

 

 

 

묵시적 갱신후 계약 갱신 청구권을 행사하기 위해서는 또다시 만기 일자를 파악할 수 있어야 하는데요. 만기로부터 1년 뒤가 해당 계약의 새로운 만기일자가 되는 것입니다. 그러나 묵시적 갱신 상황에서 세입자가 계약해지를 원하는 경우 만기일을 앞당길 수 있습니다. 임차인이 해지를 요구한 날로부터 3개월 뒤 그 효력이 발생하여 종료일 조정이 가능합니다. 반면, 임대인은 해지를 요구할 수 없습니다.

 

환산보증금을 초과하는 경우에는 어떻게 판단할 수 있을까요? 이 경우에도 다른 조건은 동일하게 갱신되었다고 판단하지만 환산보증금 이내의 상가와 다른 점은 기간의 정함 없이 갱신된다는 점입니다. 즉, 만기일자를 당장 파악하기는 어렵고 건물주 혹은 세입자가 해지를 원하는 시점으로부터 종료가 결정되는데요. 임차인의 해지통보 후 1개월, 임대인은 6개월 뒤 그 효력이 발생합니다.

 

 

 

 

그러나 환산보증금을 초과하는 상가가 묵시적 갱신 상태를 주의해야하는 이유는 묵시적 갱신후 계약 갱신 청구권을 행사하기 어렵다는 점 때문인데요. 말없이 연장된 계약기간 중 건물주가 해지를 통보할 수 있고, 임차인은 최초 계약일로부터 10년을 초과하지 않았다고 하더라도 갱신을 요청할 수 없다고 판단한 사례가 있기 때문입니다.

 

이처럼 묵시적 연장은 워낙 변수가 많고, 권리를 주장하지 못하게 되는 상황이 발생할 위험이 높으니 임차인의 입장에서는 안정적인 계약이라고 보기는 어렵습니다. 그렇다고 매번 계약 시점을 체크하기에는 몸이 열 개라도 모자란 상인들의 입장에서는 피할 수 없는 차선책인데요. 그래도 오늘의 포스팅을 참고하여 정확하게 어떤 형태로 연장되고, 어떻게 해지하는지 등에 대한 정보를 알아두는 것만으로도 분쟁의 일부는 차단해 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

수도권 임차 약사 A씨는,,,

 

재계약 시점 건물주와 별다른 협의를 하지 못하고 기간을 넘겨버렸습니다. 당연히 묵시적 갱신 된 것으로 판단하고, 당분간은 큰 무리 없이 영업을 이어나갈 수 있겠다고 판단했으나, 건물주는 기간 만료로 인한 해지를 통보했습니다. 묵시적 갱신후 계약 갱신 청구권을 주장했으나 건물주 측에서는 설상가상으로 임대차 계약서 상 특약에 만기 시 조건없이 명도한다는 내용을 근거로 A씨를 내보내려 했습니다.

 

갑작스럽게 벌어진 분쟁 상황에 당황한 A씨는 상가변호사 닷컴을 찾아와, 해당 계약이 어떤 형태로 갱신된 것인지, 임대차 계약 기간 존속을 주장할 수 있는 근거가 있는지 법률 검토를 받았습니다. 상가변호사 닷컴은 즉시 업무에 착수에 건물주의 명도소송에 대응했습니다.

 

 

 

 

결국 해당 사건은 2심(항소심)까지 진행되었고, 2022년 4월 28일 수원지방법원 제8민사부는 임차인 A씨의 계약 존속을 인정했습니다. 덕분에 A씨는 해당 상가에서 쫓겨나지 않고 약국 운영을 이어나갈 수 있게 되었습니다.

 

몇번이고 강조하지만, 정확하게 계약서를 작성하는 경우에는 비교적 건물주와 세입자 간 다툼이 없습니다. 기간, 조건 등이 명확하게 명시되어 있기 때문입니다. 문제는 이런 것들이 어느 하나 정확하게 확인되지 않는 묵시적 갱신 상태가 문제인데요. 임대차 관계자들이 모두 법률 전문가가 아니라면 법를 아주 정확하게 알고 적용할 수 있는 것이 아니기 때문에 당연히 서로 해석이나 입장 차이가 발생할 수 있습니다. 관건은 묵시적 갱신후 계약 갱신 청구권 등과 같은 문제를 얼마나 잘 해결하느냐 인데요. 위와 같은 문제는 전문가가 아니라면 다루기 까다롭고 어려운 문제입니다. 분쟁 상황에서 정확한 검토와 판단이 필요하시다면 아래의 번호로 문의바랍니다.