상가임대차보호법 환산보증금 알아야 권리가 보인다!

 

상가를 운영하다보면 임대인과 임차인 사이에서는 다양한 갈등에 놓여지게 됩니다. 임대료 인상, 계약갱신, 보증금, 권리금 회수 등에 대해 입장차이가 발생할 수 있는데요. 이렇게 문제가 생겼을 때 원만하게 해결하기 위해서는 상가임대차법을 잘 확인하시기 바랍니다. 

 

그러나 현존하는 모든 임대차가 동일한 내용을 주장할 수 있는 것은 아닙니다. 상가임대차보호법 환산보증금 초과여부에 따라 적용범위가 달라지게 되는데요. 이를 계산하는 방법에서부터 어떤 점에서 차이가 발생하는지 하나씩 알아보도록 하겠습니다.

 

 

(월세X100)+보증금

 

계산식은 어렵지 않습니다. 각자 상가의 임대료 조건을 대입해서 계산하시면 되는데요. 여기서 끝이 아니라 지역, 시행일자,계약일자 및 재계약 일자를 비교하시어 기준 보증금액에서 초과하는지 혹은 초과하지 않는지 판단해보시면 됩니다. 현재는 초과여부를 나누는 기준이 굉장히 완화되어 대부분의 상가가 기준 이내에 들어오지만 주변 시세에 비해 유독 보증금 및 임대료가 높은 상가는 간혹 초과될 수 있으니 정확하게 판단해보시기 바랍니다. 

 

기준 이내 상가는 문제없이 상임법을 주장할 수 있으나 기준 초과 상가는 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수 기회 보호 등 일부에만 적용이 됩니다. 그 외에도 묵시적 갱신 시 갱신 형태, 임대료 인상 등에 대해서 상가임대차보호법 환산보증금 초과여부에 따라 상이하게 적용이 되는데요.

 

 

 

보증금액 이내 

*계약이 자동연장 되었을 때 1년의 약정으로 재계약 되었다고 판단합니다. 묵시적 갱신 상태에서 임차인이 중도 해지를 원할 경우 3개월 뒤 효력이 발생하고, 임대인은 해지할 수 없습니다. 

*임대료 인상 시 연 5%가 적용됩니다. 

 

보증금액 초과

*자동연장 시 별도의 약정 없이 재계약 됩니다. 즉, 만기일자는 계약 당사자 중 일방이 해지를 요청했을 때 결정되는데요. 임차인은 1개월 뒤, 임대인은 6개월 뒤 해지 효력이 발생합니다. 

*임대료는 제한없이 인상 가능합니다. (다만, 임대료 분쟁이 생겼을 때 주변시세, 경제상황 등 인상 이유에 대해 소명할 수 있어야 합니다.)

 

상가임대차보호법 환산보증금을 정확하게 아는 것은 임대차분쟁이 생겼을 때 상황을 제대로 파악하는 것의 기초가 됩니다. 이러한 내용을 잘 숙지했다면 실제로 본 법무법인에서 해결했던 사례를 알아볼까요?

 

 

경기도 스크린골프장 사건

 

임차인 H씨는 경기도의 한 지역에서 스크린골프장을 운영하고 있습니다. 약 5년차가 되었을무렵 임대인은 별도의 통보없이 임차인 H씨에게 계약만료로 인한 해지 통보 의사를 전달하며 명도소송을 제기했습니다. H씨는 당장 나가기에는 경제적 손해가 너무 커 이러지도 저러지도 못하는 난감한 상황에 놓였습니다. 

 

결국 상가변호사 닷컴에 도움을 요청한 H씨, 곧바로 임대인을 상대로 손해배상 청구소송을 반소제기하며 대응했습니다. 원래 목적은 계약 연장이었으나 갱신요구권이 없어 연장을 주장할 수 없었던 H씨 상황을 고려해 차선책을 대응하며 이 과정에서 유리한 합의나 조정을 이뤄보기 위함이었는데요. 상가변호사 닷컴의 전략적인 대응이 잘 발휘된 덕분에 2022년 11월 2일, 갱신요구권이 없었던 임차인 H씨는 계약기간을 1년 6개월 더 연장할 수 있었습니다.

 

 

많은 분들이 상가 임차인의 권리에 대해서 대략적으로는 알고 계시지만 상가임대차보호법 환산보증금에 따른 차이점이나 자세한 부분을 놓치는 경우가 많습니다. 사소하지만 이러한 내용을 제대로 알아야 정확한 판단이 가능하고, 문제가 생겼을 때도 정확한 권리를 주장할 수 있는 것인데요. 아무래도 계산법이나 초과여부 판단이 여간 까다로운 부분이 아니라 전문가가 아닌 일반인이 혼자 판단하기에는 무리가 있을 수 있습니다. 임대차 분쟁 전문가의 도움을 받아 임대차 현황을 분석해보는 것을 추천드립니다.