상가 임차인 계약해지 확실하게 명도하는 법

임대차 계약 관계를 끝내려면

 

계약 종료 시점이 다가오면 임차인은 계약갱신요구권, 권리금 회수 기회 같은 것들을 주장할 수 있습니다. 이는 상가임대차보호법에서 보장하는 임차인의 권리인데요. 그렇기 때문에 임대인은 아무리 본인이 직접 건물을 사용하거나, 개인적인 이유로 상가를 공실로 비워둬야 할 때 아무런 조건없이 세입자를 명도하는 것이 쉽지 않습니다. 

 

그러나 이는 정상적인 계약 상태이거나 임차인이 의무를 다한 상황에서만 가능한 것이고, 임차인이 차임 지급 등 의무를 소홀히 했거나 임대차를 지속할 수 없는 상황에서는 계약을 종료할 수 있습니다. 그러나 정확한 검토를 받아보지 않고 무턱대로 명도를 통보하는 것은 권하지 않습니다. 확실하게 임차인 측에 귀책사유가 있는 것이 맞는지 법률 판단을 받아보시고, 법적 절차 없이 강제집행을 하거나, 영업 방해를 하지 않고 적법한 방법으로 계약을 종료할 수 있는 방법을 찾아보셔야 합니다. 

 

 

상가 임차인 계약해지를 위해서는 3기 이상의 차임 연체, 무단전대, 부정하고 거짓된 방법으로 임차한 정황 등이 있어야 합니다. 상가임대차보호법에서 8가지 정도의 사유로 명시되어 있으나 그중에서도 임대차 관계자들 사이에서 가장 큰 이슈가 되고 있는 차임 연체에 대해서 조금 더 자세하게 살펴보도록 하겠습니다. 

 

요즘 경기가 좋지 않아 임대료 지급에 어려움을 느끼는 분들이 많은 듯 한데요. 그러나 차임지급의무는 임차인의 가장 기본의무이기 때문에 가능한 미납되는 일이 없도록 주의하셔야 합니다. 상가의 경우 3개월 치 임대료가 밀리면, 주택의 경우 2개월 치가 밀리면 계약을 종료할 수 있는데요. 이를 체크하는 기준을 정확하게 아셔야 합니다. 

 

 

코로나 임시특례로 인하여 2020년 9월 29일 이후 6개월 기간동안 미납된 것은 연체액으로 체크하지 않습니다. 해당 기간 이전 혹은 이후에 미납된 금액이 3개월 월세에 해당하는 날이 하루라도 발생해야 하는 것인데요. 미납이 비연속적으로 발생하기도 하고, 가끔은 일부만 지급되기도 하는 등 변수가 많아서 3기를 파악하기가 여간 까다로운 문제가 아닌데요. 쉽게 정리해보자면 누적 연체액을 파악하시면 됩니다. 누적해서 임차인에게 받지 못한 금액이 3개월 치 월차임에 해당한다면 상가 임차인 계약해지가 가능합니다. 현재 3기 미납이 발생한 상황이라면 즉시 계약을 종료하는 것도 가능하고, 현재는 연체를 모두 해소한 상황이라면 즉시 해지는 없지만 재계약 시점에 세입자의 계약갱신을 거절할 수 있습니다. (물론, 권리금 회수 기회 또한 보호할 의무가 없습니다.)

 

 

본 법무법인에서도 이와 관련한 사례들을 많이 다루고 있는데요. 그중에서 최근에 해결된 한 가지 성공사례에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 스터디카페를 운영하는 임차인과 임대차 계약을 체결하게 된 임대인 K씨는 계약한지 1년만에 차임 지급에 대한 문제가 발생했습니다. 급기야 세입자는 4개월 치 월세를 미납하게 되었고, 보다 못한 K씨는 명도를 위한 법적 절차를 진행하기로 했습니다. 

 

이후 임대차 분쟁 전문가에게 사건을 의뢰해 임차인을 상대로 건물인도 청구소송을 제기해 상가 임차인 계약해지 과정이 문제없이 이루어질 수 있도록 절차를 밟았는데요. 이 과정에서 세입자의 책임으로 인한 임대차 관계 종료가 인정되면서 2022년 12월 13일, 서울남부지방법원은 임대인 K씨에게 승소판결을 내렸습니다. 승소 후 임차인으로부터 원상복구한 상가 건물을 인도 받고, 미지급한 금전에 대해서는 소송비용에서 상계처리하는 것으로 마무리 지어졌습니다.

 

 

아무리 세입자와 건물주 사이에서 갈등이 생겼다고 하더라도 법적 절차 없이 함부로 내보내지 않도록 주의해야 합니다. 3기 연체를 올바르게 파악했다고 생각했는데 아닌 경우도 생각보다 많고, 영업 중인 상가 건물에 단전 및 단수를 했다가 오히려 영업 방해로 신고 당할 수 있으니 주의하시기 바랍니다.