상가 임대차보호법 계약기간 최대 몇 년?

오래 영업하고 싶다면!

상가 임대차보호법 계약기간 최대 몇 년일까요?

 

세를 들어 영업하는 임차인은 현행법에 따라 최초 임대차기간의 시작일로부터 최대 10년까지 갱신요구권을 주장할 수 있습니다. 이 권리를 행사해 연장을 요청한다면 정당한 이유 없이는 건물주가 거부할 수 없게 됩니다.

 

하지만 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이 모두가 10년이 아니고, 최근 나온 대법원 판결에 따라 갱신요구권을 행사할 수 없게 되는 경우도 있으니 주의가 필요합니다.

 

 

 

 

우선 갱신요구권을 주장하는 방법부터 알아보겠습니다. 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에 임대인에게 연장을 희망한다는 의사를 밝히면 됩니다.

 

구두나 메시지를 보내도 되지만 웬만하면 내용증명을 보내 확실하게 의사를 표현했다는 증거를 남겨두시기는 것을 권유드립니다.

 

 

 

 

1) 10년 보호법 적용받으려면?

 

이렇게 임차인은 갱신요구권을 행사해 상가 임대차보호법 계약기간 최대 10년까지 연장할 수 있습니다. 다만, 2018년 10월 16일 후 최초로 체결됐거나 갱신된 임대차에만 해당됩니다. 이 조건에 해당되지 않는 임차인은 갱신요구권을 최대 5년까지만 행사할 수 있습니다.

 

모든 임차인들이 같은 법의 적용을 받는 것이 아니기 때문에 권리를 파악하는데 신중해야 하죠. 만약 10년 보호법의 적용을 받지 못하는 분인데 이를 잘 모르고 잘못된 주장을 펼친다면 오히려 임차인이 임대인의 권리를 침해한 것으로 간주되고, 그에 따르는 법적 책임을 지게 될 수 있습니다.

 

2) 묵시적 갱신된 경우 주의가 필요하다!

 

임대차기간 종료 6개월 전 ~ 1개월 전 사이 건물주와 임차인 모두 장래의 임대차에 대해 아무런 논의나 통보가 없었다면 임대차는 묵시적 갱신 상태가 됩니다. 그런데 환산보증금에 따라 자동 연장되는 형태가 달라지는데요, 환산보증금 범위 내의 점포라면 묵시적으로 갱신됐을 때 계약은 1년 연장됩니다.

 

문제는 환산보증금 범위 밖의 임차인입니다. 계약이 자동적으로 연장되는 경우 민법에 따라 기한의 정함 없는 연장 상태가 되는데, 얼마 전 나온 대법원의 판결에 따라 환산보증금 초과 점포가 묵시적으로 갱신된다면 임차인이 갱신요구권을 주장할 수 있는 기간이 남았다고 해도 이 권리를 행사할 수 없게 됐습니다.

 

쉽게 설명해서 10년 보호법의 적용을 받을 수 있는 세입자가 2년의 임대차기간이 종료된 후 민법에 의해 자동연장 됐다면 임대인이 해지를 통보하는 경우 임차인은 재계약을 요청할 수 있는 권리를 주장하지 못합니다. 그럼 상가 임대차보호법 계약기간 10년 채우지도 못하고 쫓겨나게 될 수 있는 것이죠.

 

따라서 환산보증금 기준 밖에 있는 임차인이라면 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 명확하게 갱신의 의사를 밝히는 게 매우 중요하겠습니다.

 

 

 

 

3) 연장이 불가능한 경우

 

일정 기간이 지나면 임차인은 상가 임대차보호법 계약기간 연장을 주장할 수 없는 상황에 처하게 됩니다. 10년 넘게 한 자리에서 영업하게 되면 그렇죠. 이 경우 갱신이 불가능하지만 3기 차임 미납, 건물주의 허락 없는 전대차 체결 등의 특별한 귀책사유가 없다면 임차인은 권리금 회수기회를 보호받습니다.

 

계약 종료 6개월 전부터 만기 시점까지 임대인이 임차인의 권리금 회수를 정당한 이유 없이 방해한다면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있게 됩니다. 따라서 오랜 기간 영업해 갱신이 불가능한 분들이라면 신속하게 법률 전문가의 검토를 통해 대안을 찾아 대응하시기 바랍니다.

 

 

 

 

4) 갱신요구권 없는 상태에서 5년 연장 성공!

 

본 법무법인은 상가임대차 분쟁을 전문으로 다루고 있는 곳입니다. 최근 대리했던 사례를 만나보겠습니다. 서울시 금천구에서 2000년 1월부터 마트를 운영하던 임차인 Y씨는 건물주에게 2021년 경 해지를 통보받으며 상가변호사 닷컴을 법률 대리인으로 선임했습니다.

 

의뢰인은 이미 20년 넘게 영업했기 때문에 갱신요구권을 행사할 수는 없었지만 권리금을 주장할 수 있었기에 본 사무소는 이에 맞는 전략을 세워 대응에 들어갔습니다. 임대인은 본인들이 앞으로 점포를 사용한다는 정당하지 않은 이유를 들어 신규임차인과의 계약을 거부했고, 상가변호사 닷컴은 건물주에게 권리금 손해배상 청구소송을 제기했습니다.

 

본인들이 불리한 상황에 처했다는 것을 느낀 상대방은 합의의 손길을 내밀었습니다. 최종적으로 2022년 4월 6일, 양 측은 합의에 성공했고, 의뢰인 Y씨는 계약을 5년 연장할 수 있게 됐습니다. 상가 임대차보호법 계약기간 연장이 법적으로 불가능했지만 본 사무소와 대응 끝에 원하는 결과를 얻게 된 것이죠. 

 

분쟁은 한 가지 방법이 아닌 다각도에서 검토한 뒤 최적의 방안을 세워 해결해야 합니다. 상가변호사 닷컴은 많은 사건을 성공한 노하우를 가지고 있습니다. 비슷한 상황에 처해계시다면 유선 상 문의하시기 바랍니다.