임대료 연체시 확실한 대처방법에 대하여

 

 

상가 목적물을 사용하기 위해서 세입자는 보증금, 월세 등 금전적인 대가를 지불해야 합니다. 만약 임차인이 제대로 월세를 지급하지 않고 무상으로 사용하려 한다면 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있고, 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하지 않아도 됩니다. 그렇다면 '임차인이 단 한번 임대료 연체시 바로 가능하냐?' 아닙니다. 상가임대차보호법에서는 3기 이상의 차임이 연체된 사실이 있을 경우라고 명시해두었습니다. 그러나 많은 분들이 여기서 '3기' 를 대체 어떻게 체크해야하는지 정확하게 몰라 의문을 갖는 경우가 많은데요. 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

3기라는 것은 3개월 치 월세를 말하는 것인데요. 하루 이틀 씩 밀린 것들을 모아 3개월을 판단하는 것은 아니고, 1개월 치 월세가 아예 들어오지 않은 것을 1기로 판단합니다. 반드시 3개월을 연속해서 밀린 것만 판단하는 것이 아니고, 누적액이 3개월 치에 해당하는 날이 하루라도 있다면 3기 연체로 판단합니다.

 

 

 

 

차임이 지속적으로 일부만 지급되는 상황은 어떠할까요? 예를들어 월세 100만원이지만 임차인이 개인적인 사정으로 어렵다며 50만원씩만 지급하는 경우에도 똑같이 누적금액으로 판단하면 됩니다. 총 연체된 금액이 3개월 치, 즉 300만원이 미납된 경우를 3기 연체라고 판단합니다.

 

연세의 경우, 임대료 연체시 어떻게 3기를 파악할까요? 이 문제를 두고 대법원까지 가서 다툰 사례가 있는데요. 우선 재판부의 판단은 연세의 경우 1년치를 1기로 약정한 계약이기 때문에 3년치가 밀려야 3기 연체라고 판단한다고 합니다. 강원도, 제주도 등 특수지역에서 연세 개념을 사용하시는 분들은 이 점을 참고하시기 바랍니다.

 

임차인이 차임지급의무를 다하지 않는 것은 명백한 잘못이지만, 그렇다고해서 정당한 법적 절차를 밟지 않고 영업장에 찾아가 소란을 피우는 행위, 단전 및 단수를 하여 영업 방해를 하는 행위, 마음대로 집기를 끄집어 내는 행위 등은 오히려 처벌의 대상이 될 수 있습니다. 확실한 명도소송 절차를 통해 강제집행까지 문제 없이 진행하시기 바랍니다.

 

 

 

 

서울의 한 상가 건물 임대인 L씨, 임차인과 2016년 5월 임대차계약을 체결한 이후 제때 월세가 들어오지 않는 날이 잦아졌습니다. 한 두 번은 크게 문제 삼지 않았으나 차임 지급이 지속적으로 미뤄져 결국 3개월 이상의 미납이 발생해 L씨는 상황이 더 악화되기 전 해당 계약을 정리하기 위해 상가변호사 닷컴을 찾았습니다.

 

상가변호사 닷컴은 즉시 업무에 착수하여 임차인을 상대로 건물인도 청구소송을 제기했고, 상대방이 제기한 권리금 손해배상청구소송 반소에 대해 방어까지 펼쳤습니다. L씨 측에서는 임대료 연체시 임대인이 임차인의 갱신을 거절할 수 있고, 영업가치 회수 기회를 보호하지 않아도 된다는 내용을 중심으로 변론을 펼치며 상황을 유리하게 이끌어나갔고, 결국 2022년 4월 15일, 서울북부지방법원의 화해권고결정에 따라 임대인 L씨는 세입자의 권리금 배상 없이 명도를 이끌어 낼 수 있었습니다.

 

 

 

 

명도소송이 빠르게 진행되어야 하는 이유 중 하나는, 밀린 월세를 보증금에서 충당한다고 하더라도 한 번 발생하기 시작한 연체는 눈덩이처럼 불어나 금새 보증금을 초과해버릴 위험이 있습니다. 그렇게 되었을 경우 피해액을 돌려받기 위해서는 임차인 측 명의의 재산이 있어야 하고, 이 과정이 쉽지 않습니다.

 

그렇기 때문에 임대료 연체시에는 차일피일 시간을 지체하며, 원만한 합의가 이루어지기만을 기다리기 보다는 법률 전문가의 상담을 통해 법적인 대응을 준비하는 것이 좋겠습니다. 위 사례와 유사한 문제를 겪고 있는 임대인이라면 아래의 번호로 문의하시어, 명도컨설팅 및 소송에 대한 자문 상담을 받아보시기 바랍니다. 변호사 상담은 유료로 진행됩니다.