상가 월세 계약기간 안전하게 보호받기 위한 TIP

임차인은 상가임대차보호법을 알아야

 

본인 소유의 건물에서 상가 운영을 하는 경우를 제외하고, 타인의 상가 건물을 빌려 그에 대한 대가로 임대료 및 보증금을 지불하고 영업을 하시는 분들은 주목하세요. 임차인들이 분쟁 상황에서 주장할 수 있는 권리와 보호법에 관한 내용을 알려드리도록 하겠습니다. 

 

상가임대차보호법은 사업자등록 대상이 되는 건물에서 목적물의 대부분을 영업용으로 사용하는 경우라면 적용 받을 수 있습니다만 환산보증금 초과여부에 따라 적용범위가 나뉘게 되는데요. 예외적으로 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 등에 대해서는 환산보증금과 관계없이 모든 상가 임차인이 주장할 수 있는 부분입니다. 간단하게 개념을 짚고 넘어가볼까요?

 

 

▼대항력은 등기가 없는 경우에도 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날로부터 제3자에 대하여 (매매, 상속, 증여 등으로 건물 소유주가 변경되었을 때) 임대차 계약에 대한 효력을 주장할 수 있습니다. 즉, 임대인이 변경되었다는 이유만으로 임차인이 내쫓겨나지 않을 수 있습니다. 

 

▼계약갱신요구권은 임차인이 주장할 수 있는 최대 상가 월세 계약기간 10년을 보장하는 권리입니다. 임대차 종료 6개월 전에서 1개월 사이에 갱신을 요청하면 임대인은 이를 거절할 수 없는 것이죠. 해당 기간 내 양측 모두가 갱신요청이나 해지 통보 등을 하지 않은 경우라면 별도의 계약서 작성 없이도 묵시적갱신이 되었다고 인정하는데요. 환산보증금을 초과하는 상가의 경우 묵시적갱신 상태는 임대인이 추후 해지 통보를 하게 되면 당장 나가야 되는 상황에 처하게 될 수 있으므로 추천하는 갱신 형태는 아닙니다. 

 

▼권리금 회수 기회는 임대차종료일자로부터 6개월 전에서 종료시점 사이에 주장할 수 있는 권리입니다. 신규임차인에게 권리금을 안전하게 회수하기 위해서는 해당 기간 내 후임자를 찾아 건물주에게 주선하는 등 절차를 진행하셔야 합니다. 

 

 

오늘은 이중에서도 상가 월세 계약기간에 대해서 조금 더 깊게 알아보려고 합니다. 과거에는 최대 5년까지만 주장할 수 있었으나 2018년 10월 16일에 법이 개정되면서 10년으로 변경이 되었습니다. 법이 개정되면서 임대차 관계자분들에게 혼란이 가중되었는데요. 그 이유는 개정법은 모든 임대차가 적용받는 것이 아니라 법 개정일 이후 체결되는 신규 혹은 갱신된 계약에만 적용되기 때문입니다. 개정법 이전에 최초 계약되어 이후에 재계약 된 이력이 없다면 여전히 구법인 5년에 적용을 받는 것입니다. (묵시적 갱신의 경우, 환산보증금 초과여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.)

 

이미 5년 혹은 10년이 지났거나, 환산보증금을 초과하여 민법상 묵시적 갱신이 된 상가라면 더이상 갱신을 하지 못할 가능성이 굉장히 높은데요. (임대인과 합의가 된다면 가능합니다.) 이럴 때는 정당하게 주장할 수 없는 갱신요구권에 미련을 두기보다는 권리금 회수를 필수적으로 준비해야 합니다. 영업적 가치를 회수하는 과정에서 건물주가 경제적인 부담이 너무 커 갱신요구권이 없는 상황에서 재계약을 해주는 경우가 생기기도 하고, 그렇지 않은 상황이라면 영업 가치라도 회수하고 나갈 수 있기 때문입니다.

 

 

마포구에서 주점을 운영한 임차인 G씨는 최초 계약 이후 민법상 묵시적갱신 상태였습니다. 이러한 상가들의 특징은 임대인이 해지통보를 했을 경우 갱신요구권 10년을 보호받지 못하고 당장에 나가야 될 가능성이 높은데요. G씨가 마침 그런 사정에 처해있었습니다. 

 

상가변호사 닷컴은 상가 월세 계약기간 대한 협의를 진행함과 동시에 혹시 모를 상황에 대비하여 영업 가치 회수를 위한 절차까지 함께 준비를 시작했습니다. 다툼이 지속되면 그 끝에는 결국 G씨의 영업 가치를 배상해야 할 수 있다는 불안감에 임대인은 결국 갱신요구권이 없던 G씨에게 2년 재계약 조건을 제시했고, 이 과정에서 의뢰인이 희망하는 보증금 및 월세로 조정에도 성공했습니다.

 

 

정당하게 갱신을 주장할 수 없는 상황에서 재계약 합의를 받아내기는 것은 쉽지 않습니다. 전략적인 대응이 필요하고 또한 임대인의 동의 없이는 어려운 부분이기 때문에 차선책인 영업 가치 회수 과정까지도 함께 진행해야 한다는 점에서 특히나 법률 전문가가 아닌 일반이 혼자서 진행하기에는 무리가 있는 부분인데요. 

 

안전하게 상가 월세 계약기간을 보장받거나 권리금을 회수하기 위해서는 초기에 정확하고, 전문적인 대처가 굉장히 중요합니다. 비슷한 상황에 처해계신다면 아래의 번호로 상담 및 에약 안내를 받아보세요.