바닥 권리금이란 어떤 기준으로 판단하는가

임대차 계약 종료

곧바로 확인해봐야 할 것은?

 

임대차 기간 만료 시기가 되면 갱신을 할 것인지, 할 수 있는지 혹은 영업 가치에 대한 대가를 회수하고 나갈지 등 방향성을 결정해야 합니다. 임차인이 어떤 선택을 하든, 상가임대차보호법에서는 갱신 및 영업 가치 회수에 대한 권리를 인정하고 보호하고 있기 때문에 특별한 사정이 있는 상황이 아니라면 주장할 수 있습니다. 

 

계약갱신요구권은 최초 계약일로부터 10년간 영업 기간을 보장하는 것을 말합니다. 그러나 보통 업종의 유행이라던가, 특별한 사정이 생겨 중도에 해지를 원하고자 할 때 임대인의 동의 없이는 중도에 해지할 수 없기 때문에 한번에 10년을 통으로 계약하기보다는 2~3년 정도로 계약을 한 뒤 재계약을 하는 방식을 보통 선택합니다. 갱신을 하는 방법은 간단합니다. 임대차 종료일자로부터 6개월 전에서 1개월 사이에 갱신 의사를 표시하시면 됩니다. 이때 가장 안전한 방법은 내용증명 등을 통해 재계약 의사를 전달했음을 명확하게 증거로 남기는 것인데요. 혹시 임대차 존속 기간에 대한 다툼이 발생할지도 모를 상황을 대비하기 위함입니다.

 

 

갱신요구권이 없다면 혹은 갱신할 의사가 없는 상황이라면 시설, 영업, 바닥 권리금 주장을 하시면 됩니다. 계약 만료일자로부터 6개월 전에서 만기일자 사이에 주장하시면 되는데, 마냥 간단하지만은 않으니 아래의 내용에 주목해주시기 바랍니다. 

 

임차인이 영업적인 가치 상승분에 대해 금전적인 대가를 회수할 수 있도록 상가임대차보호법에서는 보호하고 있으나, 세입자도 지켜야 하는 것들이 있고, 법적인 과정에 어긋나지 않게 잘 따라주셔야 하는데요. 우선 권리 보호 기간에 맞춰 신규임차인을 찾아야 합니다. 물론 건물주와 협의만 가능하면 반드시 지켜야 하는 기간은 아니지만, 보통은 협의가 되지 않아서 문제가 되기 때문에 기간을 잘 파악해주세요. 신규임차인과는 적당한 금액으로 양도양수계약서를 작성하시면 됩니다. 이때 적당한 금액이라는 것에 대해서는 정해진 기준이 있는 것은 아닙니다. 동일한 업종이나, 지역, 규모라고 하더라도 천차만별로 달라질 수 있는 것이 바로 바닥 권리금이기 때문에, 해당 상가에 형성되어있는 객관적인 가치가 어느 정도인지 파악을 해보세요. 동시에 건물주에게 후임자를 주선해야 합니다. 주선할 때는 보증금 및 임대료를 지급할 자력이 있는지, 관련 경험은 있는지 등 본인이 알고 있는 정보를 전달하시면 됩니다. 

 

 

이때 임대인은 이유없이, 법적으로 정당하지 않은 사유로 임대차 계약을 거부하거나, 임차인이 영업 가치를 회수하는 과정을 방해할 수 없습니다. 임차인은 이러한 이유로 권리를 주장하지 못하게 되었다면 임대인을 상대로 손해배상 청구소송을 제기할 수 있습니다. 소송에서는 객관적인 소가를 파악하기 위해서 감정평가를 진행합니다. 상가에 형성된 유형 및 무형적인 가치에 대해서 결정된 금액과, 관계자들 사이에서 다퉈지고 있던 금액 중 낮은 금액으로 결정됩니다. 

 

 

경기도에서 귀금속을 판매하시던 임차인 N씨는 한 장소에서 20년 이상을 영업했습니다. 그러나 이번 재계약을 앞두고 임대인은 무리한 임대료 인상을 요구하기 시작했고, 임대인의 동의를 받아 시작한 전대를 대뜸 불법 전대라고 주장하며 N씨에게 해지를 통보했습니다. 

 

갑작스러운 상황에 당황한 N씨는 곧바로 상가변호사 닷컴을 찾아주셨고, 당시 명도소송이 진행되고 있던 중이라 명도에 대한 방어와 동시에 바닥 권리금 손해배상 청구소송을 반소로 제기했습니다.

 

수개월의 시간이 지나고 2023년 1월 18일, 의정부지방법원은 N씨의 승소를 선고했습니다. 임대인 측에서 주장한 불법 전대에 대해서는 묵시적 동의가 있었던 것으로 판단했고, 최종적으로는 N씨에게 귀책사유가 없으니 영업 가치를 배상해야 한다며 약 1,500만원을 배상하라는 판결을 내렸습니다. 

 

 

상가변호사 닷컴은 수많은 임대차 분쟁 사례를 직접 해결한 경험과, 전문 지식 및 노하우를 근거로 의뢰인들의 피해를 최소화할 수 있는 전략을 고민합니다. 비슷한 이유로 분쟁이 예상되는 상황이라면 아래의 번호로 문의주시어 상담 예약 안내를 받아보시기 바랍니다.