임차인 계약 갱신 청구권 상가편, 주의사항은?

임대차 계약 시 정해진 기간은 없지만 보통 2년~3년 정도로 약정을 많이 하시죠?

너무 장기간 임대를 해버리면 도중에 업종의 유행이 변경되거나, 

개인적인 사정으로 영업을 그만두고 싶을 때 임차인의 선택으로 결정할 수 있는 것이 아니라 

임대인의 동의가 무조건적으로 필요하기 때문에 무리하게 계약하기보다는 

적정 기간으로 끊어서 재계약을 하는 방식으로 많이들 선택하시는 경향이 있습니다.

 

 

그러나 이렇게 2년, 3년씩 끊어서 갱신을 하게 되면, 갱신 기간에 임대인의 마음이 변심해서 

혹은 직접 사용할 의사가 있거나, 매매, 재건축 등의 이유로 

상가 세입자와 계약을 하지 않고 그냥 내쫓아 버릴까봐 두려워서 

장기간 계약을 희망하시는 분들도 있는데요.

오늘의 포스팅을 보신다면 이런 고민은 싹 다 날려버릴 수 있습니다. 

아래의 내용에 주목해주세요!

 

 

상가임대차보호법 제10조를 보시면 임차인 계약 갱신 청구권 관련 조항을 확인하실 수 있습니다. 

최초 계약일을 포함해 최대 10년까지 세입자는 갱신을 할 수 있는 권리를 갖게 되는 것인데요. 

임대인은 세입자의 갱신 요청을 정당한 이유 없이는 거절할 수 없으며

10년까지는 영업 기간을 보장해주어야 합니다.

 

다만, 과거에는 해당 법이 5년까지만 보장이 되었다가

2018년 10월 16일에 개정이 되면서 10년으로 늘어난 것이기 때문에 

임대차 관계자들 사이에서 약간의 혼란이 발생하고 있습니다. 

개정법 이후 최초, 갱신된 임대차는 10년을 주장할 수 있는 것이 맞지만

그 이전에 계약 후 갱신 이력이 없는 임대차라면 5년까지 밖에 주장할 수 없는 것이니

본인의 임대차 현황을 자세하게 살펴보시고 어느 쪽에 속하는지 판단해보세요.

만일 스스로 정확한 판단이 어렵다면 이 과정은 법률 전문가의 도움을 받아보시는 것이 좋겠습니다. 

 

5년과 10년, 어느 쪽에 속하는지 판단이 끝났다면

임차인 계약 갱신 청구권 주장하는 방법에 대해서 알아보겠습니다. 

여기서 가장 주의해야 할 점은 갱신을 요청하는 기간입니다. 

만기일자로부터 6개월 전에서 1개월 사이에 요청하시면 되고, 

명확하게 갱신 의사를 밝혔다는 것을 입증하기 위해서는 내용증명을 추천합니다. 

 

그렇다면 만기로부터 6개월~1개월 사이에 요청하지 못했다면 어떨까요?

건물주와 세입자 양측 모두 계약 기간 연장, 조건 변경, 해지 통보 등을 하지 못한 채 

만기일자를 도과한 경우라면, 이는 묵시적 갱신이 되었다고 판단합니다. 

묵시적 갱신이란 별도의 계약서 작성 없이 자동 연장된 상태를 말하는 것인데요. 

이때는 1년의 약정으로 재계약 되었다고 판단해도 무방합니다. 

(다만, 환산보증금을 초과하는 상가는 약정없이, 기간의 정함이 없이 연장된 계약으로 판단합니다.)

 

개인적인 사정으로 혹은 이미 오래 영업하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 상황이라도 포기하지 마세요!

귀책사유가 없는 세입자라면 권리금 회수 기회를 보호 받을 수 있습니다. 

이미 10년이 넘었어도, 10년이 넘지 않았어도 제3자에게 양도양수를 하고, 

영업적인 가치를 넘기는 것에 대한 금전적인 대가를 회수하여 마무리 할 수 있습니다. 

 

 

임차인 계약 갱신 청구권 관련 사례를 한 가지 살펴보도록 하겠습니다. 

경기도의 한 스크린골프장을 운영하는 임차인 H씨,

이 분은 2017년부터 쭉 운영을 하시다가 임대인이 명도소송을 제기하여 

갑작스럽게 영업장에서 쫓겨날 위기에 놓이게 되셨습니다. 

당시에 갱신요구권이 없었기 때문에 어찌할 바를 몰랐던 H씨는 본 법무법인을 찾아주셨는데요. 

 

상가변호사 닷컴에서는 H씨가 더이상 기간 연장을 할 수 없는 사정임을 고려해 

안전하게 영업적 가치를 회수하는 전략을 우선적으로 세웠고, 

조금이라도 더 영업 하기를 원하는 H씨의 뜻에 따라 이를 가지고 임대인과 협의하여 

기간을 조금이라도 연장할 수 있는 방향으로 전략을 세웠습니다. 

 

그렇게 진행된 소송에서 수개월 간 양측은 대립하기도 하고, 의견을 조율하기도 하며

합의점을 찾아갔고, 최종적으로 2022년 11월 2일, H씨는 1년 6개월을 연장하는 조건으로 

수원지방법원 여주지원의 화해권고결정을 받아볼 수 있게 되었습니다.