상가 임대료 인상 상한선 5% 적용되기 위한 조건은?

예민하게 다뤄지는 월세 문제, 

어떻게 해결해야 할까요?

 

경기가 좋지 않을때는 상가 월세를 감당하지 못해 영업 종료를 하는 임차인 분들도 굉장히 많은데요. 장사는 경제활동의 수단인데 매출보다 임대료 부담이 커지게 되면 너무나도 당연하게 영업을 지속하는 것이 의미가 없기 때문입니다. 그래서 세입자들은 영업을 하고자 하는 상가를 결정할 때 여러가지 요소들을 고려하는데 그중에서도 임대 조건을 중요하게 판단합니다. 본인들이 감당할 수 없는 수준의 고액 상가는 어차피 영업을 오래 지속하기 어렵기 때문이죠. 

 

 

심사숙고하여 적정 조건의 가게를 구했다고 생각했는데 재계약을 할 때마다 말도 안되는 인상폭을 요구 받게 되면 최초 계약 시 심사숙고 했던 것들이 모두 의미없어져 버리는 것이죠. 그래서 상가임대차보호법에서는 차임 인상 시 법정 제한 선을 두었습니다. 무리한 월세 인상으로 세입자들이 생활 터전을 떠나야 하는 상황을 방지하기 위함인 것이죠. 

 

상가 임대료 인상 상한선은 연 5% 입니다. 차임 증액이 있은 후 1년 이내에서 다시 증액을 할 수 없기 때문에 연 5%라고 규정하고 있습니다. 그러나 이 법정 제한선은 모든 임대차에 적용되는 것이 아닙니다. 2가지 조건에 만족해야 하는데요. 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 임대차이면서 환산보증금을 초과하지 않는 곳이어야 한다는 것입니다.

 

 

●계약갱신요구권 행사 가능한 임대차 

갱신요구권 법 개정일인 2018년 10월 16일 이후 체결된 계약이라면 최초 계약일로부터 10년간 갱신요구권을 주장할 수 있습니다. 그렇다면 그 이전 계약은 어떻게 체크할까요? 개정법 이전에 체결된 계약이지만, 2018년 10월 16일 이후에 갱신 이력이 있다면 동일하게 최대 10년으로 확인하시면 되고, 개정법 이전에 체결된 이후 갱신이력이 없는 경우라면 최대 5년이라고 판단하시면 됩니다. 

 

●환산보증금액 이내 

보증금+(월세X100) 으로 계산합니다. 계산한 값을 시행일자와 지역에 따라 구분합니다. 기준 금액을 초과하게 되면 상가 임대료 인상 상한선 제한을 받지 못하고, 기준 이내에 들어오는 경에만 연 5%를 주장할 수 있습니다. 

 

그러나 여기서 포인트는 신규계약 시에는 이러한 내용이 적용되지 않는다는 것입니다. 갱신이 가능하며 환산보증금을 초과하지 않는 점포가 재계약을 할 때 임대료 인상에 제한이 있는 것은 맞지만, 아예 양도양수가 이루어져 임대인이 양수인과 계약을 체결하는 상황에서는 인상에 대한 제한이 없습니다. 즉, 5% 이상을 요구해도 그 요구 자체가 부당하다고 보기는 어려운 것이죠. 그러나 문제는 제한이 없기 때문에 너무 과도한 인상 요구를 받았을 경우에 다툼이 생길 수 있다는 것인데요. 이와 비슷한 사례를 만나보도록 하겠습니다. 

 

 

경상북도 경주시의 한 음식점 임차인 L씨는 계약기간 만료로 인하여 계약해지 통보를 받았습니다. 만기까지는 약 2달이 남아 있는 상황이었는데요. 시간이 별로 없었지만 권리금 회수를 위해 신규 조건에 대해 물었습니다. 그러나 임대인은 주변시세를 고려하지 않은 채 고액의 임대 조건을 요구하기 시작했는데요. 결국 합의점을 찾지 못한 L씨와 임대인은 법적 분쟁을 피해갈 수 없었고 L씨는 상가변호사 닷컴을 찾아주셨습니다. 

 

신규계약시 상가 임대료 인상 상한선이 명확하게 존재하는 것은 아니지만, 현저히 고액의 임대 조건을 요구해 임차인의 권리금 회수를 방해한 것과 다름없는 인상폭은 방해행위라고 간주한다는 점을 근거로 대응해나갔고, 임대인을 압박했습니다. 그러나 본인들도 상황이 잘못되어가고 있음을 직감하고 L씨가 주선한 신규임차인과 계약을 하겠다는 입장을 밝혔는데요. 이로써 2022년 11월 18일, 권리금 계약이 체결되고 L씨는 5천만원을 회수할 수 있게 되었습니다. 

 

 

임대료 문제는 임대인과 임차인 모두에게 예민하게 다뤄질 수밖에 없는 요소입니다. 그렇기 때문에 차임 증액에 관한 법률적인 지식을 가지고 있는 것만으로도 사사로운 문제들을 해결하는데 도움이 될 텐데요. 오늘의 내용을 주의깊게 살펴보시고, 혼자서는 도저히 해결할 수 없거나, 월세 문제가 권리금 문제로 까지 번진 경우 등에는 법률 전문가 혹은 전문 기관의 도움을 받아보시기 바랍니다.