권리금 회수기회 보호 받는 확실한 방법은?

 

상가 세입자들은 상가임대차보호법에 의거해 영업 종료 6개월 전부터 종료시점 사이에 신규임차인을 찾아 양도양수를 할 수 있습니다. 양도인(전 임차인)은 매출, 단골고객, 레시피, 영업상 노하우, 지리적인 이점 등 영업을 함에 있어서 유리하게 작용하는 요소들을 양수인(신규임차인)에게 넘기고, 양수인은 이에 대한 대가로 보증금과 차임 외의 웃돈을 양도인에게 지급합니다. 이들 사이에서의 계약은 양도양수계약이라고 칭하고, 이 계약은 특이하게도 제3자인 건물주의 동의가 있어야 완성됩니다. 즉, 양수도계약서가 작성되었다고 끝이 아니라, 양수인이 건물주와 임대차계약까지 체결해야만 완전하게 임차인의 권리금 회수기회 보호가 되는 것입니다. 그러나 이 과정에서 분쟁을 겪는 사례가 참 많다고 하는데요. 자세히 알아보겠습니다.

 

 

임대인은 본인 소유의 건물이기 때문에 세입자를 마음대로 내쫓거나, 상가를 사용 및 수익할 수 있다고 생각하는 경우가 있지만 그렇지 않습니다. 상가임대차보호법에서는 정당한 이유 없이 세입자를 내쫓을 수 없도록 임차인들을 위한 다양한 안전장치를 설치해두었습니다. 그러나 간혹 정당한 사유라고 보여지는 경우에 대해서는 임대인의 계약해지를 인정하는 경우도 있기 때문에 해지 통보를 받으셨다면 과연 그 이유가 적합한지, 정당한지를 따져보셔야 합니다. 아래에서 정당하지 않은 계약해지 사유에 대해서 다뤄보도록 하겠습니다. 

 

간혹 장사가 잘 되면 '내가 직접 운영해볼까?'하는 욕심에 임대인들은 임차인을 내쫓는 경우가 있습니다. 본인이 직접 운영하거나 가족 및 지인이 운영하게 할 생각이라는 이유는 정당한 계약해지 사유라고 보지 않습니다. 또한, 매매 계약이 진행될 것이라는 이유로 해지를 통보하는 것도 정당하지 않습니다. 

 

 

가끔은 대놓고 임차인의 권리금 회수기회 보호 방해를 할 수 없으니 우회적으로 혹은 교묘한 방식으로 방해를 하는 경우가 있는데요. 그중에서 가장 대표적인 사례가 무리한 계약 조건을 요구하는 경우 입니다. 주변 시세에 비해 말도 안 될 정도로 고액의 임대료 조건을 요구하거나, 신규임차인이 받아들이기 어려운 특약을 내세워 계약을 체결하겠다고 통보하는 경우입니다. 이때 임대인은 신규계약을 거절한 것은 아니지만, 실질적으로 계약이 체결되기 어렵도록 방해하였다는 것을 입증할 수 있다면 이 또한 임차인의 권리금 회수 방해라고 판단합니다. 

 

우리 주변에서는 다양한 이유로 임대인과 임차인이 양도양수 하는 과정에서 분쟁을 겪게 되는데요. 실제 사례로 알아보겠습니다. 

 

서울 마포구의 한 음식점 임차인 J씨는 계약 만료 시점에 맞춰서 후임자를 찾았습니다. 양도양수계약까지 체결한 뒤 임대인에게 주선했으나 임대인은 매매계약이 예정되어 있다는 이유로 신규계약을 거부했습니다. 이는 임차인의 권리 회수에 방해한다는 점을 근거로 대응했더니 이번에는 임대인이 신규계약은 인정하는 대신, 9개월 뒤 건물을 인도하는 조건의 내용으로 제소전화해조서를 작성해야 한다는 조건을 내걸어 결국 신규임차인을 계약을 포기하는 사건이 발생했습니다. 

 

정당한 권리금 회수기회 보호를 위하여 J씨는 상가변호사 닷컴을 찾아주셨습니다. 상가변호사 닷컴은 그 즉시 손해배상 청구소송을 제기했습니다. 소송에서 임차인이 영업 가치를 회수하기 위해 어떤 노력을 했는지, 임대인의 어떤 방해로 기회가 무산되었는지 등을 상세하게 입증하며 변론을 펼쳐나갔습니다. J씨 측에서 법률적으로 강하게 압박하자 상대방 측에서 먼저 합의 의사를 전달했고 최종적으로 양측은 2023년 3월 31일, J씨가 약 1억 6천만원을 배상 받는 조건으로 합의 종결 되었습니다. 

 

 

이와 비슷한 사례를 유튜브에서 만나보실 수 있는데요. 아래의 링크를 참고해보세요. 

https://youtu.be/xECZcP6zAfU