임차인 대항력 갖추기 위한 조건은?

상속, 매매 등으로 상가의 건물주가 변경되는 경우, 임차인은 즉시 계약이 해지되는 것일까요? 그렇지 않습니다. 이런 상황에서도 해지 당하지 않고 계약의 존속을 주장할 수 있는 방법이 있는데요. 기본적으로는 등기를 하는 것입니다. 그러나 등기가 없는 경우라고 하더라도 보호받을 수 있는 방법이 있는데요. 상가임대차보호법 제3조에서 확인할 수 있는 임차인 대항력 관련 내용을 참고해보시면 됩니다. 등기가 없는 경우라고 하더라도 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기는데요. 이와 같은 효력을 갖추면 임대인이 변경되더라도 해지에 대하여 대항할 수 있고, 동일하게 갱신요구권이나 권리금 회수 기회 보호와 같은 것들에 대하여 주장하실 수 있습니다.

 

 

환산보증금을 초과한다면?

 

월세X100+보증금 계산으로 구하는 환산보증금은 계산된 값을 지역 및 시행일자에 따라 정리된 금액에 대한 초과여부를 확인하시면 됩니다. 만일 환산보증금액을 초과하는 상가의 경우 상가임대차보호법을 하나부터 열까지 온전하게 적용받지 못하고, 일부 조항에만 적용이 되는데요. 그래서 실제로 상담 문의 전화를 받다보면 보증금액을 초과하시는 분들이 본인들도 건물주가 변경되었을 때 각종 권리를 주장할 수 있는지 물어오시는 경우가 많습니다. 

 

환산보증금 초과 여부와 관계없이 모든 임차인이 주장할 수 있는 몇 가지 예외조항들이 있는데요. 임차인 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수 기회 보호 등이 이에 해당합니다. 즉, 정해진 보증금액 기준을 초과한다고 하더라도 위와 같은 것들에 대해서는 동일하게 보호받을 수 있는 것입니다. 

 

 

건물주 曰 "조건없이 명도하라"

 

건물이 매매되는 상황을 가정해봅시다. 매수인은 보통 본인이 직접 사용을 하거나, 리모델링을 할 계획을 가지고 건물을 사들이는 경우가 많은데요. 그렇기 때문에 애초에 공실조건으로 계약을 하는 것을 선호합니다. 이 때문에 잘 영업을 하고 있던 임차인에게 대뜸 나가라고 통보를 하는 경우들이 종종 있습니다. 

 

갱신요구권이 없는 상황이라면 대응할 수 없겠지만, 그런 상황이 아니라면 임차인 대항력을 통해 갱신을 주장할 수 있습니다. 매수자는 임차인과 임대차 계약을 체결해야 하고, 임대인으로서 임차인의 권리들을 보호해주어야 할 의무를 갖게 되는 것이죠. 

 

이러한 대항력은 상가 뿐만 아니라 주택에서도 적용되는데요. 주택은 건물의 인도 전입신고와, 주민등록을 마치게 되면 해당 권리를 주장할 수 있습니다. 

 

 

용산구 미용실 임차인 I씨

 

용산구에서 미용실을 운영하던 I씨. 건물 매매 계약으로 인하여 임대인이 변경되었고, 변경된 임대인은 개인적인 목적이 있다며 계약해지를 통보했습니다. I씨는 건물의 인도와 사업자등록을 마쳤기 때문에 당연하게 대응할 수 있을 것이라고 생각하고 있었는데, 임대인 측의 명도 의사가 너무나도 강했던 탓에 임차인 대항력을 제대로 보호받을 수 있는지 확신이 서지 않아 상가변호사 닷컴을 찾아주었습니다. 

 

상가변호사 닷컴은 I씨의 상황을 분석하는 과정에서 I씨의 10년 계약기간 만기가 얼마 남지 않은 것을 고려해 다양한 방향성을 제시했습니다. 그중에서 임차인은 영업을 종료하고 권리금을 회수하는 방향으로 결정했는데요. 이에 따라 권리금 회수 전략을 세웠으나 임대인 측에서는 쉽게 협조할 것 같지 않았습니다. 결국 양측은 서로를 향해 소송을 제기하는 상황에 이르렀는데요. 상대방 측에서는 건물인도 청구소송을 I씨는 손해배상 청구소송을 반소로 제기하며 치열하게 다퉜습니다. 

 

 

최종 결과는?

 

최종적으로 양측의 갈등은 서울서부지방법원의 화해권고결정으로 끝이 났는데요. 2023년 3월 21일, I씨는 권리금에 상응하는 1천만원을 지급받게 되면서 양측의 갈등은 마무리 되었습니다. 이처럼 건물의 소유주가 변경된다는 이유만으로 임차인이 계약기간이나 영업 가치에 대해 손해보지 않아도 된다는 점을 확인할 수 있었는데요. 임차인 대항력 갖추기 위한 조건만 확실하게 알고 계셔도 이러한 위급상황에서 나를 보호할 수 있는 안전장치가 되오니 반드시 미리 숙지해두시기 바랍니다. 

 

다양한 상황에서 권리금 회수 기회를 위협받는 경우가 있습니다. 아래 링크를 클릭하시어 관련 내용에 대해 살펴보시면 더 많은 도움이 될 수 있습니다. 

https://www.youtube.com/watch?v=xECZcP6zAfU