상가 임대차보호법 10년 보호 대상자는 누구일까?

임대차분쟁이 생겼다면?

상가 임대차보호법 10년 대상자는?

 

 

개정된 상가건물임대차보호법이 계약갱신권 10년 보장 효력을 개정법 시행 전 계약해 시행 후 갱신돼도 적용할 수 있도록 한 현행법은 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 결정이 나왔습니다. 말이 워낙 어려운데, 조금 풀어서 쉽게 이해해보고자 합니다.

 

2018년 10월에 상가 임대차보호법 10년 개정이 되었다는 사실은 다들 들어서 아실 겁니다. 그러면 나는 2018년 전에 계약을 했는데 적용이 되냐 아니냐 궁금증이 있으실 텐데, 적용이 될 수도 있고 안 될 수도 있습니다.

 

만약 법 개정일 이후에 갱신된 이력이 있다면 10년 보호법이 소급되어 적용되는 모양새가 됩니다. 2017년에 첫 계약을 했음에도 2년 단위로 재계약을 했다면 2017년부터 2027년까지 임차인은 계약갱신을 요구할 수 있으며 건물주는 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

 

 

갱신요청을 해야 되는 시기는?

계약 종료 6개월에서 1개월 전 사이입니다. 이 사이에 해지통보를 받으면 그냥 넘어가시면 진짜 계약이 종료되는 것이니 꼭 갱신요청의 뜻을 담은  내용증명을 보내시기 바랍니다. 문자나 카톡은 안되냐는 경우가 있는데, 상대방이 못 받았다고 주장하면 끝입니다. 하지만 내용증명은 우체국이 전달한 사실을 증명해주기 때문에 상대방이 받은 적이 없다고 주장할 수가 없죠. 보다 확실하게 내용증명을 통해 갱신을 요청하시기 바랍니다.

 

5년 보호 vs 10년 보호

상가 임대차보호법 10년 적용 완벽하게 정리해보겠습니다. 2018년 10월 16일 이후에 처음으로 임대차계약을 하신 분들이라면 따질 것도 없이 10년 간 한 자리에서 영업할 수 있습니다. 임대계약을 계속해서 갱신할 수 있는 힘이 있는 것이죠. 그런데 개정 이전에 임대차를 맺은 분들에게 혼란이 있었습니다. 인터넷에 찾아보니 10년 보호가 된다고 해서 5년이 넘었는데 건물주에게 계약을 연장해달라고 했다가 거절 당하고 명도소송까지 당한 분들이 많이 계셨죠.

 

 

상가변호사 닷컴에서 실제로 진행한 사례에서도 이런 경우가 있었습니다. 2015년부터 수도권에서 네일샵을 운영했던 L씨는 건물주로부터 5년을 다 채우면 나가라는 통보를 듣습니다. 최초 계약 이후 자동연장이 된 상태였고 혹시 10년 보호가 되지 않을까 해서 본 법무법인에서 상담을 받았죠. 상가임대차보호법의 적용을 100퍼센트 받는 환산보증금 이내 상가의 경우 1년씩 자동연장이 되기 때문에 10년 적용이 가능하다는 판단을 내렸고 건물주가 제기한 명도소송 대응을 시작했습니다.

 

2021년 1월 14일에 서울동부지방법원은 건물주의 인도 청구를 기각하면서 의뢰인이 10년 보호 대상자가 맞다고 판단했습니다. 건물주 측은 받아들일 수 없다며 항소를 제기했으나 기각 당했습니다. 1, 2심 끝에 임차인 L씨가 2015년부터 영업을 했지만 10년 보호 대상자가 맞다는 판결을 받았죠.

 

이는 환산보증금 초과여부 등 다양한 내용을 고려해야 하기 때문에 모든 임차인에게 일률적으로 적용되는 내용이 아니니 갑자기 쫓겨날 위기에 놓였다면 우선 사무소로 유선 연락 후 안내를 들어보시기 바랍니다.

 

 

이외에 임차인이 월세 3기 연체 사실이 있다면 갱신이 거절될 수 있으니 어떤 일이 있어도 월세 연체는 피하셔야 합니다. 나중에 권리금 주장도 못하기 때문에 손해가 굉장히 커질 수 있습니다.

그리고 재건축이나 건물 매매로 인해 계약해지 통보를 받으시는 분들이 많이 있는데 이럴 때에도 상가 임대차보호법 10년 주장이 가능했던 사례들이 있습니다. 자세한 얘기는 다음 시간에 해보겠습니다.