학원 인수 권리금 나도 받고 나올 수 있을까?

학원 인수 권리금 나도 받고 나올 수 있을까? 

 

권리금이라는 것은 임대차 목적물인 상가 건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설/비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유/무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. 

 

정부는 오랜 기간 법으로 보호받지 못한 학원 인수 권리금 등에 대해 지난 2015년 5월 상가임대차보호법의 개정을 통해 보장되도록 했습니다. 상가 세입자에게는 영업적 가치를 금전적으로 회수할 수 있는 기회를 보장하고, 소유주에게는 적법한 이유가 없다면 신규 계약의 체결을 방해할 수 없도록 '방해금지의무'를 부과하는 등의 법적 근거가 마련된 것이지요. 

 

 

 

권리 주장이 안 되는 경우가 있다? 

 

그러나 학원 인수 권리금을 주장할 수 없는 경우도 있습니다. 만약 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 월세를 미납한 사실이 있거나, 건물주의 동의를 얻지 않고 목적물을 전대하는 등의 결격 사유가 있다면 건물주에게 부과된 '방해금지의무' 역시 사라지는 것이라고 볼 수 있습니다. 따라서 차임을 제때 지급하는 등의 기본적인 의무 이행을 성실히 하는 것은 효과적인 권리 행사를 위한 기본 요건이 됩니다. 

 

이 외에도 임차인이 영업적 가치를 주장할 수 없는 사유가 되는 것으로는 세입자가 임차물의 전부 또는 일부를 고의 혹은 과실로 훼손한 경우 그리고 목적물이 멸실되어 임대차 목적을 이루지 못하는 경우 등이 있습니다. 

 

 

 

건물주의 재건축 계획...  그대로 나가야 하나요? 

 

결론부터 말씀 드리면 건물주가 재건축 사업을 한다고 해서 세입자의 갱신 요구를 거절하거나 학원 인수 권리금의 회수 기회를 박탈할 수는 없습니다. 다만 예외적으로 건물주의 점유 회복이 정당하다고 보는 경우가 3가지 있으므로 유의할 필요가 있습니다.  

 

관련 법조문을 먼저 살펴보시겠습니다. 

 

제10조 제1항 7호

 

① 건물주는 세입자가 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구한다면 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

 

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 

 

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 공사 계획을 세입자에게 상세히 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후 / 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 대공사가 진행되는 경우 

 

가~다 목에 해당되는 대수선이 아닌 한, 임차인의 점포매매 기회를 침해할 수 없는 것이죠.

 

 

 

N사, 임대인의 방해에도 불구하고 양도양수 성공한 비결은?

 

2017년 12월, 서울에 위치한 상가를 빌려 학원 운영을 시작한 임차인 N사는 계약 만기를 몇개월 앞둔 시점에 건물주로부터 임대료를 30% 올려줄 것을 요구받습니다. 이미 한차례 차임이 증액된 사실도 있었고, 인상률을 도저히 감당하기 어려웠던 N사는 상대방에게 해당 요구를 철회해줄 것을 요청했지만 오히려 소유주는 N사를 상대로 명도소송을 제기합니다. 

 

결국 N사는 전문가와 함께 대응하기 위해 본 사무소에 사건을 의뢰합니다.  

 

 

본 법무법인은 상대방의 차임 증액 사유가 타당하지 않다는 점을 내세워 관련 증거를 확보해 나갔고 방어 전략을 철저하게 수립해 대응합니다. 이에 건물주는 상가를 반환받는 것은 고사하고 의뢰인에게 발생한 금전적 손해 배상 책임을 질 위기에 놓이자 월세 인상 통보를 철회합니다.

 

그 결과 2021년 11월 26일 의뢰인은 양수인으로부터 학원 인수 권리금 4,500만 원을 성공적으로 회수합니다.

 

월세 인상 요구에 무리하게 응하다가는 추후 점포매매가 어려워질 수 있습니다. 이는 곧 영업적 가치를 회수하는 문제로 귀결되므로 보호기간에 맞추어 그리고 전문 검토를 통해 알맞은 조치를 취하시기 바랍니다.