월세 계약기간 자동연장 최대 10년까지!

 

우리나라 자영업자의 절반 이상은 타인 상가 건물을 빌려 장사를 시작한다고 합니다. 건물주와 임차인이 동일인이면 원하는만큼 얼마든지 운영해도 아무런 문제가 없겠지만, 건물주와 임차인이 다른 경우 서로의 생각과 의견이 달라 부딪힐때도 있고, 계약해지통보로 다투는 상황에 놓일 수도 있는데요. 이런 상황에서 건물주가 요구하는 조건을 맞추지 못한다는 이유로 세입자는 나가야 하는걸까요?

 

상가임대차보호법에서는 임차인의 계약갱신요구권을 보호하고 있습니다. 그 기간은 최대 10년입니다. 그러나 2018년 10월 16일에 10년으로 개정된 것이기 때문에 그 이전에 계약을 하셨다면 주의해야 하는데요. 2018년 10월 16일 이후 최초 혹은 갱신된 계약이라면 10년이 맞지만, 그 이전에 것은 최대 5년까지만 갱신이 보장됩니다. 

 

 

갱신을 위해서는 임대차 종료일자 6개월 전에서 1개월 전 사이에 의사 표시를 해야 합니다. 연장에 대한 의사를 내용증명 등을 통해 전달하셔야 합니다. 만일 해당 기간 내 임대인과 임차인 모두 아무런 이야기도 오고가지 않은 상황이라면 월세 계약기간 자동연장 되었다고 판단합니다. 자동연장 시에는 몇 년의 약정으로 갱신된 것일까요?

 

이때는 환산보증금 기준을 아셔야 하는데요. 환산보증금은 [월세X100+보증금] 으로 계산합니다. 계산한 값을 정해진 보증금액과 비교하여 초과여부를 파악하시면 되는데요. 지역과 시행일자마다 기준 금액이 다르니 반드시 정확한 확인을 받아보세요. 

 

 

보증금액 이내 상가라면?

상가임대차보호법에 따라 이전의 임대차 계약과 동일한 조건으로 1년 연장되었다고 판단합니다. 그 이전에 계약이 2년, 5년, 7년이라도 계약기간까지 동일한 조건으로 연장되는 것은 아니기에 1년으로 생각하시면 됩니다. 월세 계약기간 자동연장 상황에서는 반드시 만기일자까지 기다리지 않아도 임차인이 해지를 원할 시 3개월 뒤 해지 효력이 발생합니다. 임대인은 해지할 수 없습니다. 

 

보증금액 초과 상가라면?

이 경우에는 민법에 따라 별다른 약정이 없이 계약됩니다. 즉, 기간의 정함이 없이 연장되었다고 판단하는 것인데요. 그렇기 때문에 만기일자를 정확하게 파악하기가 어렵습니다. 만기는 양 당사자 중 일방이 해지 의사를 표시하면 결정되는데요. 임차인은 1개월 뒤, 임대인은 6개월 뒤 해지 효력이 발생합니다. 만기일자 파악은 권리금 회수 등의 시기를 결정하는데 반드시 파악해야 하는 요소이기 때문에 이 점을 꼭 기억하고 계셔야 합니다!

 

 

관련 사례 살펴보기 

 

서울 마포구에서 주점을 운영하는 임차인 G씨는 2016년에 최초 임대차 계약을 체결했습니다. G씨의 임대 조건은 주변 시세보다 보증금과 월세가 높았기 때문에 환산보증금을 초가했고, 민법상 묵시적갱신되어 기간의 정함 없이 연장되고 있었습니다. 그러던 중 임대인은 건물 매매를 이유로 계약해지를 통보했는데요. 당장이라도 나가야 할 위기에 놓인 G씨는 상가변호사 닷컴의 문을 두드렸습니다. 

 

 

상가변호사 닷컴은 G씨가 더이상 월세 계약기간 자동연장이나 재계약을 요구할 수 있는 상황이 아니라는 점을 파악해 권리금을 회수하는 방향으로 전략을 세웠습니다. 그러나 G씨의 최우선 목표는 갱신이었기에 권리금을 회수하면서 동시에 갱신에 대한 협상을 진행했습니다. 진행과정 중 상대방은 권리금 손해배상  책임에 대한 부담감이 너무나도 커졌는지 합의 조건을 제시했고 결국은 2023년 3월 23일, 갱신요구권이 없던 G씨가 계약기간을 2년 더 연장하는 조건으로 재계약을 할 수 있었습니다. 이 과정에서 의뢰인의 희망으로 보증금 및 월세가 일부 조정되기도 했습니다. 

 

법적대응을 통해 당장은 2년 연장을 이뤄냈지만 더 의미가 있었던 점은 G씨는 민법상 묵시적 갱신 상황이었기에 사실상 갱신요구권이 없는 상가나 다름이 없었는데요. 이번에 재계약을 하고 넘어가면서 최초 계약일자로부터 최대 10년까지 보장 받을 수 있는 가능성이 생겼다는 점입니다. 만일 비슷한 상황이 발생하신다면 법률 전문가의 자문 상담을 받아보시기 바랍니다.