상가 임대차 계약 특약사항 일방적으로 불리한 내용이라면?

상가임대차보호법 제15조 (강행규정)

이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

 

 

 

간혹 임대차계약서 상에 '임차인은 권리금을 주장할 수 없다.', '임대인에게 재건축 계획이 생기면 아무런 조건 없이 명도한다.' 등과 같은 내용을 포함하여 계약을 하는 사례가 있습니다. 상가 임대차 계약 특약사항 부분까지도 꼼꼼하게 검토하지 못해 생긴 실수이기도 하고 혹은 해당 조항을 발견했음에도 불구하고 수정이나 삭제를 요구하게 되면 임대차계약이 원만하게 성사되지 않을수도 있다는 불안감 때문에 어쩔 수 없이 계약을 강행한 경우도 있습니다. 그러나 이런 상황에서도 임차인은 권리를 보호 받을 수 있습니다. 바로 상가임대차보호법은 '강행규정'이기 때문입니다.

 

계약서에 임차인의 권리를 포기하는 내용을 담은 조항이 들어갔다고 하더라도 법에 위반되는 내용이며, 임차인에게 불리한 내용이라고 판단되는 조항에 대해서는 무효하다고 보는 것인데요. 강행규정의 반대말은 임의규정입니다.

 

 

 

 

그러나 강행규정만 믿고 건물주의 무리한 요구를 모조리 수용하거나 계약서에 넣어도 괜찮다고 판단하는 것은 위험합니다. 가능한 수정 및 삭제 조치를 취하고 넘어가는 것이 좋은데요. 만일 임차인에게 불리하다고 보기 애매한 조항에 대해서는 임대인과 임차인이 합의하여 약속한 내용을 지키는 것도 중요하다고 판단해 유효하다고 보는 경우도 있기 때문이죠. 따라서 무리한 특약이 계약서에 기재된 경우, 스스로 유불리를 판단하지마시고 법률전문가에게 정확한 검토를 받아보는 것이 좋겠습니다.

 

임대인이 무리한 특약을 요구하여 임대인과 임차인 사이에서 분쟁이 발생하기도 하지만, 임차인이 신규임차인을 데려왔을 때 분쟁이 발생하기도 합니다. 임차인은 영업 종료를 결정한 뒤 권리금을 회수하기 위해 양수인을 찾게 되는데요. 양수인에게 건물주가 신규계약 조건으로 무리한 상가 임대차 계약 특약사항을 요구하는 경우, 문제가 될 수 있습니다. 이때는 임차인의 권리금 회수까지도 큰 타격을 입을 수 있기 때문에 훨씬 더 주의하셔야 합니다.

 

현실적으로 받아들이기 어려운 조건에 선뜻 동의할 사람은 없고, 그렇게 되면 임차인이 어렵게 체결한 권리 계약이 파기되어 경제적 피해가 발생할 수 있기 때문에 건물주가 현저히 고액의 임대 조건 및 특약을 요구하는 경우라면 피해를 최소화 하기 위해 임대차 분쟁 전문가의 도움을 받는 것이 좋겠습니다.

 

 

 

 

수도권의 한 지역에서 약국을 운영하던 임차인 A씨는 10년 이상을 영업했고, 법에서 정한 최대 기간을 초과해 어쩔 수 없이 제3자에게 약국 운영을 넘기기로 했습니다. 어렵게 약국을 인수할 사람을 찾아 건물주에게 주선했으나 신규임대차계약 조건으로 무리한 임대료 인상과 현실적으로 받아들이기 어려운 조건의 특약을 요구하여 A씨의 권리금 회수 기회는 물거품이 될 위기에 처했습니다. A씨는 곧바로 상가변화 닷컴의 도움을 받아 건물주와 대치했습니다.

 

상가변호사 닷컴은 현저히 고액의 임대료 조건 요구 및 무리한 상가 임대차 계약 특약사항을 요구하는 것이 임차인의 권리 주장을 방해하는 것임을 명확하게 전달하며 대응해나갔습니다. 또한 건물주 측에서 이와 같은 방해 행위가 지속될 경우 제기하게 될 소송과정 및 손해배상 등에 대해서도 강력하게 경고했습니다.

 

 

 

 

예상보다 상황이 심각해짐을 깨달은 건물주는 본인의 주장이 무리했음을 인정하고 A씨에게 갱신요구권이 없어 더 이상 계약 기간을 연장할 수 없는 상황이었지만, 앞으로 2년간 더 영업을 할 수 있게 해주겠다는 합의안을 제시했습니다. 충분히 매출이 보장되던 약국이었기  때문에 A씨도 이에 동의하면서 양측은 2022년 2월 11일, 합의에 성공했습니다.

 

임대차 계약을 할 때 계약 기간, 임대료조건 등을 살피는 것도 중요하지만, 작은 글씨로 쓰여진 상가 임대차 계약 특약사항까지도 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다. 가능한 불리하고, 문제되는 부분 없이 계약서를 작성할 수 있도록 하시기 바랍니다. 만일, 이미 불리한 내용이 담긴 계약서에 서명을 해버린 경우라면 오늘의 포스팅 내용을 참고하시어 포기하시 마시고 권리를 주장할 수 있는 방법을 찾아보시면 되는데요. 권리금 및 갱신 포기 관련 조항이 담겨있는 경우에 효력이 없음을 주장할 수 있으나 건물주 측에서 순순히 인정하려 하지 않을 것입니다. 두배, 세배 더 확실한 대응이 필요합니다.