월세 인상 상한선 주장할 수 있을까?

"경기는 이렇게 안 좋은데..."

천정부지로 오르는 월세 인상 상한선은?

 

임대료 문제는 임대차 관계자들 사이에서 빼놓을 수 없는 이슈 중 하나입니다. 특히나 경기가 안 좋을 때는 월세를 두고 임차인과 임대인 사이에서 대립이 팽팽한데요. 은행이자 등을 감당하기 위해서는 임대인의 입장에서는 일정 기간이 지나면 임대료를 인상하고자하고, 임차인은 경기가 어려워 장사가 잘 되지 않고 매출이 그만큼 뒷받침 되지 않기 때문에 가능한 인상하지 않고 동결된 금액으로 계약을 이어나가고 싶어하기 때문입니다.

 

사실 이렇게 양측의 입장이 극과 극에 있는 경우라면 월세 증액에 대한 제한선이 필요합니다. 제한이 없다면 천정부지로 오르는 월세를 감당하지 못하고 억울하게 내쫓겨 나는 경우가 빈번하게 발생하기 때문입니다. 그렇다면 현재 상가임대차보호법에서 제한하고 있는 상한선은 어느 정도인지? 본인의 상가도 증액 제한을 주장할 수 있는지 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

우선 상가임대차보호법에 따르면 월세 인상 상한선은 연 5%라고 규정되어 있습니다. 그러나 모든 임대차가 이에 적용되는 것이 아니기 때문에 각 상가 별로 적용 여부는 상이한데요. 증액 제한을 위해서는 아래 2가지 조건에 모두 충족해야 합니다.

 

① 계약갱신요구권을 주장할 수 있는 상가 (5년 or 10년을 초과하지 않은 상가)

② 환산보증금 이내에 들어오는 상가

 

 

 

계약갱신요구권이 없는 장기 임차인이라면 임대인은 제한 없이 임대료 증액을 요구할 수 있습니다. 그렇기 때문에 환산보증금 이내에 들어오는 상가라고 하더라도 연 5%를 주장할 수는 없는데요. 결국 합의점을 찾지 못하면 임차인은 계약 종료를 생각할 수밖에 없는데요. 임대인이 고액의 월세 조건을 요구했을 때 임차인이 도저히 협조할 수 없어 나가야 하는 상황에서 주의할 점이 있습니다. 임대인이 요구한 금액으로 신규임차인을 찾는 것이 불가능해진다면 임차인의 영업 가치 회수에 상당한 영향을 끼칠 수 있기 때문입니다.

 

환산보증금을 초과하는 경우에도 임대인은 5% 이상을 증액할 수 있습니다. 단, 월세 인상 상한선만 없을 뿐 상식선을 벗어난 증액은 불가합니다. 보통 주변 시세 정도까지는 가능한데요. 이때 금액적인 부분에 대해서 임차인과 건물주가 협의가 어려운 경우라면 법적으로 정리하는 과정을 거치게 되는데요. 증감을 요청하는 쪽에서 어떤 이유로 차임 조정을 원하는지 소명할 수 있어야 합니다. 주변 가게 평균 시세, 경제상황, 매출 등 종합적인 요소가 소명자료가 될 수 있겠습니다.

 

 

 

 

서울에서 음식점을 운영하던 임차인 K씨는 약 9년간의 영업 활동을 마무리 짓고, 신규임차인에게 상가 건물 일체를 넘기고 나오려고 했습니다. 그러나 건물주가 신규임차인에게 계약 조건으로 월세 2.5배에 가까운 인상을 요구하여 계약 파기 위기에 처했는데요. 몇 차례 대화를 시도해보았지만 전혀 합의점을 찾을 수 없었던 K씨는 상가변호사 닷컴의 문을 두드렸습니다.

 

본 법무법인은 무리한 임대료 인상을 주장하는 건물주를 상대로 권리금 회수 관련 업무를 대리했습니다. 신규 계약 시에는 월세 인상 상한선이 비록 존재하지는 않지만 주변시세, 경기, 조세 및 공과금의 변동 등의 요소들을 고려하지 않은 현저히 고액을 요구하는 경우, 임차인의 권리를 방해하는 행위라는 점을 지적했습니다.

 

상가변호사 닷컴의 강한 압박에 결국 무리한 계약 조건임을 인정한 건물주가 신규임차인과 정상적인 수준의 조건으로 계약을 하겠다는 입장을 밝히면서 2022년 3월 16일, 임차인 K씨는 약 6천만원을 회수할 수 있게 되었습니다.

 

 

 

 

문제가 생겼을 때 제대로 대응하지 않고 차일피일 시간만 미뤘다면 아마 신규임차인도 불안한 마음에 이미 계약을 포기했을 수도 있고, 건물주도 무리한 조건을 끝끝내 철회하지 않았을 가능성이 높습니다. 세입자가 노력해서 쌓은 영업 가치를 법적으로도 보호하고 있음에도 불구하고 분쟁 상황에서 적절한 대응을 펼치지 못해, 대응할 수 있는 골든타임을 놓쳐 주장하지 못하는 안타까운 상황이 지속적으로 발생하고 있습니다. 오늘의 포스팅 내용을 잘 참고하시어 건물주와 갈등 상황에서 '잘' 대처하시기 바랍니다. 혼자서 대응이 어렵다면 의뢰인의 권리를 위해 상가변호사 닷컴이 함께 하겠습니다. 아래의 번호로 문의 주시어 전문 상담 안내를 받아보시기 바랍니다.