임차인 계약 갱신 청구권 인정 받을 수 있었던 이유!

 

상가 세입자라면 계약기간에 대해 궁금한 점이 많으실텐데요. 그래서 준비했습니다.

상가임대차계약서 계약갱신청구권에 관한 모든 것!

 

상식적으로 생각해봤을 때, 계약기간이 전혀 보장되어 있지 않는다면 안정적인 운영은 불가할 것입니다. 언제 내쫓겨날지도 모르는 곳에서 영업을 하는 임차인 입장에서는 상가 운영이 더 나은 방향으로 갈 수 있도록 무언가에 투자를 하거나, 직원을 늘리는 등의 액션을 취하기가 쉽지 않기 때문입니다. 내가 만일 1000만원을 투자해서 인테리어를 모두 새로 했는데 육개월만에 나가라고 통보를 받으면 투자비용에 원상회복 비용까지 만만치 않겠죠.

 

이러한 문제점을 고려하여 상가임대차보호법에서는 임차인 계약 갱신 청구권을 최대 10년으로 보호하고 있습니다. 최초 계약시 몇 년의 계약을 했는지와는 관계없이 최초 계약일로부터 10년 이내에서는 '임차인이 갱신을 자유롭게 요청할 수 있고, 임대인은 정당한 이유 없이 거절할 수 없다.' 이것이 기본 개념입니다.

 

 

갱신 청구는 임대차 종료 6개월 전에서 1개월 전 사이에 이루어져야 하기 때문에 시기를 놓쳐 재계약을 하지 못하게 되는 상황이 발생하지 않도록 임차인 스스로가 잘 체크해야 합니다. 만일 임대인과 임차인 모두가 계약에 대한 아무런 언급도 없이 해당 기간이 도과된 이후에는 묵시적 갱신이 되었다고 판단합니다.

 

그럼 여기서 잠깐, 만일 최대 보장 기간인 10년이 지났다면 임차인은 아무런 권리도 주장하지 못하게 되는 것일까요?

 

그렇지 않습니다. 권리금 회수는 주장 가능합니다. 기간 연장에 대해서는 임대인의 동의가 필요하지만, 영업적 가치에 대해서는 제3자(인수자)를 찾아 양도양수를 하고, 그에 대한 금전적인 대가를 회수하는 것은 가능한 것인데요. 이 경우에도 임대인은 정당한 사유없이 임차인의 영업 가치 회수 기회를 방해해서는 안 됩니다.

 

 

 

그러나 임대인 입장에서는 굉장히 난처하겠죠. 새로운 사람을 들이자니 다시 10년을 보호해줘야 하고, 임차인을 그냥 내보내자니 임차인의 권리를 침해하는 것이라 상당한 손해배상에 대한 책임을 져야 하죠. 그래서 이러한 상황에서 간혹 임대인들은 합의 조건으로 임차인 계약 갱신 청구권을 늘려주는 조건을 제시하기도 합니다. 영업이 잘 되는 상가 세입자라면 사실 나쁘지 않은 합의 조건이죠.

 

 

서울에서 가구 도매점을 운영하는 임차인 K씨, 임대차 계약이 만료될 때 즈음 건물이 팔려 임대인이 변경되었습니다. 새로운 임대인은 상가 철거 계획을 밝히며 임차인에게 퇴거를 통보했고, 당장 나가기에는 피해가 너무나도 컸던 K씨는 상가변호사 닷컴에 상담을 의뢰했습니다.

 

이후 상가변호사 닷컴은 K씨의 법률대리인으로서 계약 갱신 및 권리금 회수 관련 업무를 대리해나갔고, 이 과정에서 건물주를 효과적으로 압박해 계약기간 2년을 더 연장하는 조건으로 합의를 이끌어 냈습니다. (2022년 8월 14일, 합의 성공!)

 

 

임차인 계약 갱신 청구권 10년에 대해서 알아보았습니다. 사실 쉬운 개념 같아보여도 여러가지 변수가 많아 재계약에 실패하고 연락주시는 분들도 많은데요. 과거에는 10년이 아닌 5년이었고 2018년 10월 16일 법이 10년으로 개정되었지만, 현행법에 적용받지 못하는 임대차도 존재하기 때문에 정확한 판단이 마냥 쉽지만은 않습니다. 또한 갱신을 주장하기 이전에 임차인이 3기 이상을 연체하지는 않았는지, 무단으로 전대하지 않았는지 등 자기 스스로를 점검해 볼 필요도 있는데요. 이 모든 과정을 문제없이, 정확하게 처리하기 위해서는 전문가의 도움을 받는 것이 좋겠습니다.

 

혹여 스스로가 가진 권리를 제대로 파악하지 못하거나, 임차인 계약 갱신 청구권을 주장했음에도 임대인으로부터 거절당한 상황이라면 소중한 권리를 지키기 위해 주저말고 대응을 시작하셔야 합니다.