상가 임대료 연체시 명도소송 진행해야 할까요?

"임차인이 월세를 안 냅니다. 어떻게 해야할까요?"

 

경기가 어려워질수록 이러한 내용의 문의가 굉장히 많이 오고 있습니다. 차임지급은 임대차 계약 관계에서 가장 기본적인 것인데, 기본이 지켜지지 않을 때 임대인들은 난감한 상황에 처하곤 하는데요. 이럴때 어떻게 해결해야 할까요? 가장 안전하게 추천드리는 방법은 명도소송을 진행하는 것인데요. 어떤 상황에서 해당 소송을 진행할 수 있는지, 어떻게 하는 것인지, 시기는 언제로 잡으면 좋을지 등 임대인 입장에서 궁금해 하실만한 내용을 총정리 해보았습니다. 

 

 

●임차인이 의무를 이행하지 않거나, 임대차를 지속할 수 없는 사정이 생긴 경우 

 

무단전대, 건물훼손, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 등의 사정이 있거나 신뢰관계가 깨져서 더이상 임대차 관계를 지속할 수 없는 상황이라면 세입자와 관계를 끝낼 수 있는데요. 그중에서도 3기 이상의 차임이 지급되지 않아 임대 계약 관계를 그만하고자 연락을 주시는 분들이 많아서 오늘은 '3기 연체'에 관해서 집중적으로 안내를 드리도록 하겠습니다.

 

간단히 말해서 3개월 임대료가 밀리면 3기 연체입니다. 반드시 연속적으로 미납이 발생할 필요는 없으며, 월세의 일부만 지급하는 경우라면 누적미납액이 3기 차임액에 달하는 때에 임대인은 명도소송을 준비하면 됩니다. 

 

●시기는 언제가 좋을까?

 

그렇다면 상가 임대료 연체시 법적 대응을 과연 언제쯤 해야 하나 고민이 많으실 것입니다. 임대차 관계를 지속한 임차인과 정이 있기도 하고, 한달만 더 봐줄까? 싶은 마음이 들기도 하실텐데요. 사실 이렇게 흐지부지 되버리면 결국 그 피해에 대한 부담은 모두 임대인이 지게 되는 것이기 때문에 추천드리지 않습니다.

 

시기는 3개월 미납이 발생한 그 시점부터 소송 준비를 시작하는 것이 좋습니다. 이미 받아둔 보증금이 있기 때문에 미납한 월차임을 여기서 공제하면 되기에 급하게 생각할 필요 없다고 말씀하시는 분들이 종종 계시는데요. 아닙니다. 보증금에서 단순히 미입금분만 제외를 하는 것이 아니라 연체 차임, 미납 관리비, (필요한 경우) 원상복구 비용, 소송비용 등을 모두 공제해야 하는 상황이 생길 수 있으니 보증금액이 여유있게 남은 상황에서 빠르게 진행해야 합니다. 

 

●명도소송 진행 과정은?

 

상가 임대료 연체시 명도소송을 진행할 수 있는데, 그렇다면 이 소송이 무엇인지, 또 어떻게 시작하는 것인지 몰라 선뜻 준비를 하지 못하시는 경우가 많은데요. 간단합니다. 상가 건물을 반환 받고 임차인을 내보내기 위해 진행하는 소송이며 다른 말로는 '건물인도 청구의 소'라고 하기도 합니다. 

 

특이점은 해당 소송을 제기할 때 '점유이전금지가처분'이라는 것을 보통 같이 신청하는 편이라는 점인데요. 이는 점유를 다른 사람에게 넘기지 못하도록 막아두는 것입니다. 

 

 

인천 서구에서 배당대행업체에 임차를 내어준 임대인 K씨 사연을 알아보도록 하겠습니다. 

 

K씨는 임대차 계약 체결 이후 약 6개월도 지나지 않아 월세를 4개월 이상 못 받게 되었는데요. 삼개월 이상 상가 임대료 연체시 곧바로 소를 제기할 수 있지만 원만하게 협의하기 위해 임차인에게 몇 차례 지급을 촉구하는 내용증명 등을 보냈으나 상황은 달라지지 않았습니다. 결국 K씨는 상가변호사 닷컴에 도움을 요청했습니다.

 

상가변호사 닷컴은 미납을 지속하는 세입자를 상대로 건물인도 청구의 소를 제기했고, 소 제기 후 약 3개월만인 2023년 2월 7일 K씨는 청구취지 내용 그대로 명도소송에서 승소판결을 받아볼 수 있었습니다. 

 

인천지방법원 판결문

"피고는 원고에게 부동산을 인도하라"