월세 5%인상 계산 환산보증금 확인부터 하세요.

요즘 MZ세대들은 워라밸(일과 삶의 균형)을 아주 중요시 하고 있죠. 이러한 풍토가 늘어나면서 돌아오는 추석연휴에 쉬겠다는 직원들이 많지만 대체 인력을 구하지 못해 차라리 문을 닫겠다는 자영업자들이 늘고 있다고 합니다. 물가상승으로 체감매출이 부족해지며 명절에도 귀성이나 여행대신 영업을 택하려고 하는데 대체근로자를 구하지 못해 황금연휴 특수를 포기하고 휴무를 결정하는 것입니다. 10월 2일 월요일이 임시공휴일로 지정되며 개천절까지 총6일간의 연휴 내내 문을 닫는다면 경제적 손실이 아주 클 것으로 생각 됩니다.

 

가게는 보통 다른 사람의 상가를 빌려서 쓰고 월마다 그에 대한 대가를 내게 되죠. 점포가 운영이 잘 되어 계약을 연장하려고 한다면 만기일 6개월에서 1개월 전까지 건물주에게 계약갱신요구를 행사하여야 합니다. 이 때 보통 보증금이나 월차임을 올려달라는 소유주가 많이 있는데요. 어느 정도 적당한 선이면 이해가 가겠지만 터무니없는 금액을 올려달라고 하면 부담 클 것입니다. 

기본적으로 상대적 약자인 임차인을 보호하는 상가건물임대차보호법(상가임대차법)에 대한 지식이 없다면 울며 겨자 먹기로 임대인이 요구하는 대로 올려주거나 가게를 정리하고 나오시는 분들 분명 계실 텐데요. 법률상 인상 제한선이 있다는 사실 알고 계셨나요?  대부분의 점포는 5%까지 가능한데 월세 5%인상 계산 방법에 대해 확실히 정리해드리겠습니다.

상가건물임대차보호법 제11조 「차임 등의 증감 청구권」

차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구 할 수 있다.
단. 증액의 경우 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

 

 

물가상승이나 주변 시세를 고려하여 시간이 지남에 따라 임대료 인상은 당연한 것인데 그 기준이 없어 건물주 마음대로 올릴 수 있다면 건물을 빌려 영업하는 자영업자들이 피해겠죠. 따라서 위와 같이 증액 시에는 월세 5% 인상 계산 범위 내로 제한하고 있습니다. 다만, 모든 상가가 적용받는 것이 아니라 환산보증금 범위 내에 있어야 하며 계약갱신요구권이 있어야 합니다.

 

 

환산보증금이란 임대차 적용대상 여부를 판단하는 기준으로 보증금+(월세X100) 으로 계산되는데 지역별로 기준이 다릅니다. 상가임대차보호법은 해당 금액을 기준으로 임차인에 대한 보호 범위를 구분하고 있으므로 반드시 알아두셔야 하며 계약서 작성 시 월차임 증액과 관련하여 특약을 맺었다고 할지라도 임차인에게 불리한 해당 규약은 강행규정 위반이므로 법적인 효력이 없다는 점도 참고하여 알아두시기 바랍니다.

다만 환산보증금을 초과하는 건물이나 계약갱신요구권이 없는 상가일 경우 월세 5%인상 계산의 적용을 받지 못합니다. 즉, 월차임 인상률에 제한 없이 임대인이 원하는 대로 올릴 수 있는데요. 그렇다고 해서 터무니없이 많은 금액을 올릴 수 있는 것이 아니라 주변시세나 경제사정 등을 고려해야하며 증액하려는 사유가 적합하고 입증이 가능하여야 합니다.

경기도 용인에서 편의점을 운영하던 세입자 Y씨는 2017년 7월 최초계약 후 약 1년만인 2018년 9월 임대료를 인상 해달라는 건물주의 요구로 1회 인상 해주었습니다. 재계약 기간이 다가오며 소유주로부터 재계약 통지를 받았으며 갱신이후 임대인은 월차임을 올려 준지 1년도 지나지 않아 또 다시 증액을 요구하였습니다. Y씨는 본사와의 계약기간 5년을 채워야 하는데 계속해서 월세를 올려달라는 건물주의 요구에 경제적 부담이 되어 상가변호사 닷컴을 찾아왔습니다.

본 법무법인은 주변상가 시세를 확인하고, 상임법에 근거하여 내용증명을 보내 해당 증액요구는 월세 5%인상 계산 금액 초과로 부당함을 주장하며 증액을 방어하였으며 최종적으로는 권리금을 회수하고 영업을 종료하고 싶다는 의뢰인의 의사를 확인하여 내용증명을 통해 서로 합의하여 2022년 8월 22일 양도양수계약 체결 후 권리금 780만원을 회수할 수 있었습니다. 

건물주의 무리한 요구에도 들어주지 않으면 상가를 나가게 될 때 권리금회수에 협조를 해주지 않는 등 불이익이 생길까 임대료 인상 요구를 그대로 들어주고 계시지는 않은가요? 자신의 점포가 월세 5%인상 계산 상가에 해당 되는지 확인하여 부당한 요구에 적극적으로 대응하시기 바랍니다. 관련된 문제로 고민이 있거나 스스로 해결하기 어려운 문제가 있으신 분은 법무법인 제이앤케이(상가변호사 닷컴)를 찾아주신다면 빠르게 해결 하실 수 있도록 도와드리겠습니다.