상가 임대차 계약 갱신 청구권 주장 못하는 상황에서도

임대차 기간은 최대 몇 년까지 보장될까요?

 

 

5년으로 알고 계신 분들도 있을실테고, 10년으로 알고 계신 분들도 있으실텐데요. 둘다 틀린 말은 아닙니다. 원래는 최초 계약일로부터 5년에 한해서 임차인의 계약갱신요구권을 인정했습니다. 이 기간 내에는 정당한 사유가 없다면 임차인들이 내쫓기지 않고 영업 기간을 보장 받아 안정적인 상가 운영이 가능했던 것인데요. 임차인을 위한 법이지만, 현실적으로 자영업자들에게 5년은 충분한 기간이 보장된다고 보기는 어려웠습니다. 초기에 상가 가치 상승, 안정적인 매출 등을 위해 투자해야 하는 시간이 필요하기 때문에 사실상 이를 다 회수하기 위해서는 5년 그 이상의 시간이 필요하기 때문이죠. 그래서 법은 2018년 10월 16일 개정되었습니다. 개정법에 따르면 임차인들은 5년이 아닌 최대 10년 간 영업 기간을 보장받을 수 있게 되었습니다. 단, 개정법 이후 최초 계약 혹은 갱신되는 임대차에 대해서만 적용되니 이 점을 체크해 볼 필요가 있겠습니다.

 

 

 

 

그렇다면 여기서 또 한가지 궁금증이 생기실텐데요. 만일 5년 혹은 10년이 지난 임대차라면 아무런 권리도 주장하지 못하고 내쫓겨나야되는 것인가? 인데요. 기간이 지났다고 해서 무조건 나가야 하는 것은 아니고 임대인과 임차인이 합의하에 갱신하면 기간을 연장할 수 있습니다. 만일 임대인이 연장해주지 않는다면 여기서 더이상 상가 임대차 계약 갱신 청구권을 주장하는 것은 무리가 있지만, 권리금 회수는 주장할 수 있습니다. 장기간 영업을 하면서 쌓아올린 영업적인 가치에 대해서 재산권을 주장할 수 있는 것이죠. 보통은 매출, 지리적인 이점, 영업상 노하우, 인테리어 등과 같은 것들이 고려되어 권리금이 결정됩니다. 이를 주장했을 때 임대인이 정당한 사유 없이 거부할 수 없으며, 만일 본인이 직접 사용하거나 재건축 등 개인적인 목적으로 건물을 사용하고자 할 때는 권리금에 상응하는 보상을 제공해야 합니다. 간혹 상가에 형성된 영업적 가치가 고액인 경우, 임대인은 이에 대한 보상이 부담스러워서 차라리 임차인의 영업 기간을 조금 더 보장해주는 방향으로 합의를 제시하기도 하는데요. 이 때문에 권리금 회수 기회는 단순히 임차인이 경제적인 부분에 대한 주장을 할 수 있는 권리를 넘어서 기간 연장을 합의하는데 중요한 키가 되기도 합니다.

 

 

 

 

임차인 T사는 2017년, 서울의 한 상가 건물을 빌려 공유오피스 전대업을 했습니다. 당시에는 계약갱신요구권이 5년까지 밖에 보장이 안되던 상황이었기 때문에 T사의 계약은 2022년이 되어 기간 만료로 끝이 났습니다. 당장 계약을 종료하기에는 손해가 너무나도 컸기 때문에 T사는 임대인과 원만한 합의를 위해 노력했으나 상황은  뜻대로 흘러가지 않았고, 결국 혼자서는 상가 임대차 계약 갱신 청구권을 행사하기는 어렵겠다고 판단하여 상가변호사 닷컴에 문의를 주셨습니다.

 

상가변호사 닷컴은 그 즉시 업무에 착수해 임대차 계약 연장 관련 업무를 대리했고, 혹시 모를 상황을 대비해서 임차인 T사의 권리금 회수 절차도 차선책으로 준비하고 있었습니다. 약 3개월 가량 상가변호사 닷컴의 압박은 계속 되었고, 결국 임대인 측에서는 2022년 9월 28일, 갱신요구권이 없는 임차인 T사의 기간은 1년 더 연장해주는 조건으로 합의가 이루어졌습니다.

 

 

 

 

사실 이미 법에서 보장하고 있던 계약기간 총 5년을 이미 다 채웠기 때문에 임대인이 연장에 협조해주지 않아도 T사가 이 부분에 대해서는 대응할 수 있는 방법이 없었지만 첨예하고 치밀한 전략을 잘 세운 덕분에 기간을 연장할 수 있었습니다. 상가 임대차 계약 갱신 청구권, 주장할 수 없는 상황이라고 하더라도 포기하지 마세요. 가능한 적법한 수단과 방법을 동원해 권리를 주장할 수 있는 방법, 어렵다면 피해를 최소화 할 수 있는 방법, 임대인과 합의할 수 있는 방법을 적극적으로 찾아나서야 합니다.