대항력있는 임차인 왜 중요할까

영업을 하시는 분들은 안정적으로 오랜 기간 장사하기를 희망하는데요. 갑자기 주인이 바뀌더니 자신과 계약한 사실이 없으니 그만 나가달라고 한다면 당혹감을 감출 수 없을 것입니다. 내용증명까지 보내온다면 지레 겁부터 먹을 수 있는데요. 투자한 금액이 한푼 두푼이 아닌데 빈손으로 나가라니 경제적 손해가 극심할 텐데요. 결론부터 말씀드리자면 대항력있는 임차인 분이라면 괜찮습니다. 이는 쉽게 말해 쫓겨나지 않을 권리를 말하는데요. 상가임대차보호법 제3조에서 규정하고 있습니다. 즉 해당 권한을 갖춘다면 새로운 소유주에게 행사가 가능합니다.

 

하지만 몇 가지 요건이 필요한데요. 주거가 목적인 주택 등의 경우 이사 후 점유를 하며 주민등록의 이전을 마치면 되지만 점포의 경우는 상가를 인도받은 후 사업자 등록을 마치면 됩니다. 다만, 바로 행사가 가능한 것이 아니라 그 다음날부터 제3자에 대한 효력이 있다는 것을 참고하여 알아두시기 바랍니다. 즉, 바뀐 건물주에게도 해당 계약은 유효함을 주장할 수 있는 것이죠.

 

 

 

 

2018년 10월 16일 이후 첫 계약을 하였거나 갱신 이력이 있을 경우 최대 10년의 영업권을 보장 받으며 큰 귀책사유가 없다면 계약갱신을 주장할 수 있습니다. 임대인이 바뀐다 하더라도 매수인은 이전 건물 소유자의 지위를 그대로 승계하기 때문에 대항력있는 임차인은 그대로 행사가 가능한데요. 변경된 건물주부터 다시 십년이 아니라 이전 건물주와 최초 계약일로부터 십년을 세는 것이니 헷갈리지 않도록 하여야 합니다.

 

법적으로 연장 의사는 만기일 6개월 전부터 1개월 전까지 가능한데요. 상대방에게 의사를 명확히 밝히셔야 합니다. 방법으로는 전화, 문자, 구두 모두 무관하지만 확실하게 의사를 밝혔음을 증거로 남길 수 있는 내용증명을 추천 드리며 소유주는 정당한 사유 없이 상인의 이러한 권리를 거부할 수 없습니다.

 

 

 

 

임대차 재계약 시기를 놓쳐 기간이 넘어갔다면 묵시적으로 연장이 되었다고 보는데요. 환산보증금 이하인 상가의 경우 1년간 늘어나게 되지만 기준을 넘는 점포는 기간의 정함이 없이 늘어나게 됩니다. 이 때 건물주와 임차인 모두 계약해지가 가능한데요. 각각 의사를 통보한 날로부터 6개월 후, 1개월 후에 효력이 발생합니다. 이 때는 대항력있는 임차인 분도 계약갱신의 요구 행사는 어려우니 반드시 시기에 맞추어 문서를 다시 작성하는 것이 안전합니다.

 

 

 

 

만약 더 이상 영업이 불가능하다면 경제적인 손해를 줄이기 위해서 차선책으로 권리금을 주장해 볼 수 있는데요. 운영기간 동안 쌓아온 내 가게의 유형적 및 무형적인 가치를 말합니다. 만기일6개월 전에서 계약종료 시점까지 후임자를 찾아 양도양수계약을 체결한 뒤 임대인에게 적극적으로 소개시켜 주면 됩니다. 이 역시도 정당한 사유 없이 방해해서는 안 되는데요. 대표인 방해로는 직접 사용하겠다, 혹은 가족이 사용할 것이다 등의 사유를 들기도 하며 또는 업종을 지나치게 제한하는 경우도 있겠죠.

 

요즘은 이러한 법들을 너무 잘 알기 때문에 교묘하게 빠져나가는 방법을 쓰기도 하는데요. 받아주는 대신 조건으로 높은 월세나 보증금을 요구하는 경우가 이에 해당 될 수 있겠습니다. 하지만 여기서 ‘현저히 높다‘라는 기준이 애매모호하기 때문에 자세한 내용은 상가전문가와 상담을 통해 판단해보시는 것을 권유 드립니다. 대항력있는 임차인의 중요성 조금은 이해가 가셨나요? 상가변호사의 성공사례도 한 번 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

 

K씨는 투자금액을 많이 들여 고시원을 창업했습니다. 깔끔하게 관리를 잘하여 공실도 발생하지 않고 수익이 많이 났습니다. 그런데 9년차가 될 무렵 임대이 변경되는데요. 새로운 주인은 아무런 설명도 없이 일방적으로 K씨에게 계약을 해지하겠다고 하였습니다.

 

권리금이라도 받아서 조금이나마 손해를 줄여보자는 생각에 후속 임차인을 구하여 봤지만 상대방은 새로운 사람과 계약하는 조건으로 고액의 월세를 제시하였는데요. 해당 금액으로 운영할 사람이 없다면 자신이 직접 사용할 것이라며 지속적으로 방해를 이어갔습니다. 결과적으로 권리금계약이 두 번이나 파기되고 말았죠. 결국 법적인 도움을 받고자 본 사무소를 찾아왔습니다.

 

본 법무법인은 내용증명을 발송하며 후속임차인을 구하여 상대방에게 수차례 주선하였으며 더불어 현재 제시하는 조건은 시세보다 현저히 높은 수준이며, 이러한 행위는 영업가치 회수 기회를 방해하는 것이라고 계속해서 주장해 나갔습니다.

 

계속되는 압박에 고액의 손해배상은 물론 소송비용까지 모두 책임져야한다는 것을 알게된 건물주는 소를 취하해달라며 합의의 손길을 내밀었습니다. 그 결과, 의뢰인은 2023년 2월 7일, 양도에 성공하며 영업가치 2억 5천만 원을 회수하는데 성공하였습니다.

 

 

 

 

분쟁이 발생된다면 계약서 등 관련 서류들을 면밀히 검토 해보아야 하지만 대항력있는 임차인 주인이 바뀌어도 걱정하지 않으셔도 됩니다. 관련된 내용으로 법률전문가의 자문이 필요하신 경우 법무법인 제이앤케이(상가변호사 닷컴)로 연락주시기 바랍니다.