상가 임대차 계약서 특약사항 꼼꼼히 확인하세요

최근 유튜브를 보면 자영업을 통해 성공한 분들의 이야기가 많이 올라오는데요. 장사를 하기로 마음먹었다면 사업의 아이템은 무엇으로 할 것인지, 시설의 인테리어, 마케팅 방향, 영업을 할 장소 선정, 집기류 구매 등 준비할 것들이 정말 많습니다. 많은 것들 중 장소를 정하였다면 본인 소유의 건축물이 있지 않다면 건물주와 계약서를 작성하게 되죠.

 

해당 문서에는 계약 당사자의 권리와 의무 등의 내용들이 담겨 있는데 서명과 동시에 체결이 될 경우 번복하기 쉽지 않기 때문에 사전에 불리한 내용은 없는지 꼼꼼히 확인하지 않는다면 다툼이 발생 되었을 때 원만한 해결이 어렵습니다. 특히나 주로 상가 임대차 계약서 특약사항 칸에 작성하는 원상회복과 관련된 사항은 임의규정으로 당사자 간 합의한 내용을 우선하므로 서명 당시 내용을 제대로 확인하지 못해 몰랐다는 등의 이야기로는 구제 받을 수 없으니 조금이라도 자신에게 불리한 약정이라고 생각된다면 상대방과의 협의를 통해 조정하는 것이 바람직합니다.

 

 

 

 

상임법은 강행규정으로 이를 위반하는 내용은 서로 합의한 사항이라고 하더라도 효력을 가지지 않습니다. 대표적으로 권리금은 일체 주장하지 못한다. 재건축 시 퇴거한다. 등의 상가 임대차 계약서 특약사항은 일방적으로 상인 분들에게 불리하므로 상대방이 이 것을 걸고 넘어 진다면 무효를 주장해 볼 수 있습니다. 차임이 3개월 분 이상 연체되었거나 건물주의 동의 없이 무단으로 전대한 사실이 있는 등 세입자에게 귀책사유가 없다면 법률에 따라 갱신할 수 있는 권한과 권리금 회수기회의 보호를 보장받을 수 있기 때문이죠.

 

 

 

 

당사자 중에서 상가 임대차 계약서 특약사항 작성하자고 요구하는 쪽은 대부분 임대인 측입니다. 거부하자니 거래를 체결해줄 것 같지 않아 서명을 하기도 하고, 당장은 괜찮겠지 안일하게 생각한 후 서랍 깊숙이 넣어놨다가 사실을 잊고 지내오다 뒤늦게 후회하시는 분들도 많이 계십니다. 본 사무소 측으로 연락을 주시는 의뢰인 분들을 상담하다보면 어떠한 내용이 담겨있는지 잘 모르시는 분들이 대다수인데요. 때문에 이해가 잘 가지 않는 부분이나 이상한 표현이 있다면 담지 않는 것이 안전하며 자신이 주장할 수 있는 권리가 무엇인지 확실히 알고 계셔야 합니다.

 

 

 

 

영업을 종료 후 목적물을 반환하게 될 때 세입자는 원상회복의 의무를 지니게 되는데요. 이 때 양측이 생각하는 철거의 범위가 달라 보증금을 일부만 반환하거나 지급을 지연하는 사례가 많이 발생되고 있습니다. 이 때문에 요즘은 별도의 칸에 추가로 해당 내용을 많이 작성 하고 있는데요. 상임법에 반하는 규정은 효력이 없지만 앞서 설명한 것처럼 원상복구의 문제는 당사자 간 합의내용을 우선하고 있습니다.

 

관련된 내용을 작성하지 않았거나 단순히 계약종료 시 원상복구 한다. 라고 간결하게 약정한 것이라면 최초 임차하였을 당시의 상태 즉, 자신이 추가로 설치한 시설에만 철거의무를 지니게 됩니다. 다만, 상세한 범위를 기재하였을 경우에는 해당 범위까지 성실히 이행하여야 합니다. 예를 들어 공실상태로 반환 한다. 등의 조건으로 약정하였다면 불합리하다고 생각되더라도 그 상태로 공사를 진행하고 나와야하는 것이죠. 때문에 과도한 철거범위를 기재 하자고 한다면 날인하기 이전에 소유주측과 협의를 통해 조정하시는 것을 추천 드립니다.

 

 

 

 

서울에서 카페를 운영하던 L씨는 소유주 측으로부터 갑작스레 해지를 통보받게 됩니다. 이유인 즉 상가 임대차 계약서 특약사항에 "재건축 진행 시 통보로부터 3개월 후 퇴거한다."는 사항이 있다는 것이었습니다. L씨도 자신의 권리를 되찾기 위해 본 사무소에 사건을 의뢰하였습니다.

 

본 사무소는 모든 검토를 끝낸 결과 해당 조항은 강행규정을 위반하는 것으로 효력이 없다고 강력하게 주장해 나갔습니다. 임대료 연체도 없었던 터라 연장의사도 꾸준히 밝혔는데요. 건물주의 입장은 확고했습니다. 대수선이 진행된다면 후임자를 찾기도 어려웠기에 결국 권리금에 대한 손해배상을 제기하였는데요. 압박감을 느낀 임대인은 합의를 하자며 손길을 내밀었습니다. 결과적으로는 2022년 1월 16일 의뢰인L씨는 원상회복을 면제받고 권리금 조의 합의금 1억 5천만 원과 보증금도 전액 반환 받기로 하며 상당히 유리한 조건으로 사건을 마무리 지을 수 있었습니다.

 

 

 

 

사례와 함께 상가 임대차 계약서 특약사항 주의사항을 알아보았는데요. 무심코 넘어갔던 문구가 뒤늦게 큰 화를 불러올 수 있으므로 항상 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다. 만약 관련된 문제로 분쟁상황에 놓여있으시다면 고민하지 마시고 법무법인 제이앤케이로 문을 두드려 주시면 상담을 도와드리겠습니다.