임대차 기간 만료가 다가오면 계약갱신요구권이 있는 임차인들은 갱신을 요구할 수 있습니다. 현행법 상 특별한 사정이 없다면 임대인은 10년 간 이를 거절할 수 없습니다. 그렇다면 반대로 10년을 채운 임차인을 내보낼 수 있다는 것이죠. 그러나 아무때나 내보낼 수 있는 것은 아닙니다. 해지 요청을 할 수 있는 기간이 따로 존재하는데, 이를 알고 계시나요? 상가의 경우 계약 종료 6개월 전에서 1개월 사이를 상가 임대차 계약 해지통보기간이라고 봅니다. 혹은 재계약을 하더라도 조건 변경을 할 예정이라면 이 기간 내 협의해서 진행하시면 되는 것이죠. 임차인도 만일 갱신을 요청할 것이라면 해당 기간 내 갱신 의사 표시를 하면 됩니다. 이 기간을 놓쳐버리고 양측이 계약 조건 변경, 해지 및 연장 등에 대한 이야기가 ..

상가임대차분쟁 2023. 8. 18. 15:50

상가 세입자들은 더이상 연장 의사가 없다면 혹은 10년이 지나 갱신할 수 없는 상황이라면 다른 사람을 구해 상가에 형성된 유무형적인 가치를 넘기고 그에 대한 금전적인 대가를 보상받습니다. 이는 법적으로도 보호하고 있는 임차인의 권리인데요. 그렇기 때문에 임대인은 이 과정을 방해할 수 없습니다. 그러나 임차인도 권리금 양도양수 계약서 작성하기 전 주의해야 하는 것들이 몇 가지 있습니다. 우선 첫째로는 임대차 만기일자를 정확하게 아셔야 한다는 것인데요. 해당 권리는 만기일자로부터 6개월 전에서 만기시점 사이에 보호받을 수 있기 때문에 기간 파악이 중요합니다. 임대차 종료가 한참 남았는데 새로운 사람을 데려와서 계약을 해달라고 하는 건 법적인 보호기간이 아니기 때문에 받아들여지지 않습니다. 두번째는 후임자를 ..

상가임대차분쟁 2023. 8. 9. 17:07

재계약 시 월세를 조정하는 과정에서 임대인과 임차인이 많은 갈등을 겪고 있습니다. 경기불황이 지속되다보니 양측 모두 경제적인 부담이 오른 만큼 분쟁 또한 자주 발생하는 듯 보이는데요. 극과 극의 입장에 있는 이들이 합의점을 찾을 수 있는 방법은 관련 법 조항이나 규정을 잘 살펴, 이를 기준으로 문제를 해결하시면 됩니다. 상가임대차보호법 임대료인상 기준은 많은 분들이 알고 계신 것처럼 5%입니다. 최대 5% 내에서 임대료를 조정할 수 있으며, 한번 조정을 한 뒤로는 1년 간 인상을 하지 못하는데요. 그러나 이 내용이 현존하는 모든 임대차에 적용되는 것은 아닙니다. 아래 2가지 조건에 부합하는 곳에만 연 5% 증액 제한이 적용됩니다. ①계약갱신요구권 행사 가능한 상가 ②환산보증금 기준을 초과하지 않는 상가 ..

상가임대차분쟁 2023. 8. 3. 17:40

상속, 매매 등으로 상가의 건물주가 변경되는 경우, 임차인은 즉시 계약이 해지되는 것일까요? 그렇지 않습니다. 이런 상황에서도 해지 당하지 않고 계약의 존속을 주장할 수 있는 방법이 있는데요. 기본적으로는 등기를 하는 것입니다. 그러나 등기가 없는 경우라고 하더라도 보호받을 수 있는 방법이 있는데요. 상가임대차보호법 제3조에서 확인할 수 있는 임차인 대항력 관련 내용을 참고해보시면 됩니다. 등기가 없는 경우라고 하더라도 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기는데요. 이와 같은 효력을 갖추면 임대인이 변경되더라도 해지에 대하여 대항할 수 있고, 동일하게 갱신요구권이나 권리금 회수 기회 보호와 같은 것들에 대하여 주장하실 수 있습니다. 환산보증금을 초과한다면? 월세X1..

상가임대차분쟁 2023. 7. 26. 16:53

상가 세입자들은 상가임대차보호법에 의거해 영업 종료 6개월 전부터 종료시점 사이에 신규임차인을 찾아 양도양수를 할 수 있습니다. 양도인(전 임차인)은 매출, 단골고객, 레시피, 영업상 노하우, 지리적인 이점 등 영업을 함에 있어서 유리하게 작용하는 요소들을 양수인(신규임차인)에게 넘기고, 양수인은 이에 대한 대가로 보증금과 차임 외의 웃돈을 양도인에게 지급합니다. 이들 사이에서의 계약은 양도양수계약이라고 칭하고, 이 계약은 특이하게도 제3자인 건물주의 동의가 있어야 완성됩니다. 즉, 양수도계약서가 작성되었다고 끝이 아니라, 양수인이 건물주와 임대차계약까지 체결해야만 완전하게 임차인의 권리금 회수기회 보호가 되는 것입니다. 그러나 이 과정에서 분쟁을 겪는 사례가 참 많다고 하는데요. 자세히 알아보겠습니다...

상가임대차분쟁 2023. 7. 19. 17:41

임대인은 본인 소유의 건물을 빌려주고 그에 대한 대가로 보증금, 임대료 등을 지급받습니다. 반대로 임차인은 타인의 건물을 사용해 영업을 하는 대가로 보증금, 임대료 등을 지급합니다. 임대차 관계에서 차임지급 의무는 아주 기본적이고, 당연한 것입니다. 그러나 실생활에서는 이렇게 당연한 것이 지켜지지 않아 소송까지 이어지는 사례가 적지 않은데요. 자세한 내용을 알아보도록 하겠습니다. 주택의 경우에는 2기, 상가의 경우에는 3기 이상 차임이 미납되면 임대인은 계약을 종료할 수 있습니다. 여기서 '1기'는 1개월의 차임을 말하는 것입니다. 현재 3기 이상이 밀려있는 상황이라면 임대인은 즉시 계약해지가 가능합니다. 다만 해지 통보 시점에 연체액 중 일부 혹은 전부가 들어왔다면 즉시 해지는 불가하지만, 계약갱신 시..

상가임대차분쟁 2023. 7. 14. 17:31

직장인은 1년 이상 재직 후 퇴사 시 퇴직금을 받을 수 있는데요. 자영업자의 경우, 본인의 상가를 운영하는 것이기 때문에 퇴직금이라는 개념이 없습니다. 그러나 영업을 종료하는 시점에 후임자를 찾아 임대인에게 주선을 성공했을 경우에는 권리금을 회수할 수 있습니다. 이는 임차인이 또 다른 곳에서 다시 영업을 시작하거나 다른 일을 할 수 있는 경제적인 발판이 되는 금액이기 때문에 퇴직금에 비유되어 이야기 하기도 합니다. 그러나 이를 회수하기까지는 쉽지 않은 과정들이 놓여있습니다. 임차인 스스로도 귀책사유가 없어야 하고, 신규계약자와 양도양수도 문제없이 이루어져야 하며, 임대인과 신규임대차 계약도 문제없이 원활하게 이루어져야 하는 등 신경써야 할 것들이 너무나도 많은데요. 이 중에서 어느 하나라도 문제가 생긴다..

상가임대차분쟁 2023. 7. 6. 18:01

우리나라 자영업자의 거의 대부분은 타인의 점포를 빌려 장사를 시작한다고 합니다. 본인 소유의 건물이 아니기에 사용기간이나 사용하는 대가, 별도 조항 등을 작성해야 하는데요. 이때 많은 분들이 기간, 임대료 등에 대해서는 꼼꼼히 따져보고 결정하지만 생각보다 특약에 대한 중요성은 놓치는 경우가 많습니다. 계약서를 자세히 살펴보면 간혹 '임차인은 퇴거 시 권리금을 주장하지 않는다.', '리모델링 계획이 있을 때는 조건없이 명도한다' 등과 같은 내용을 넣는 경우가 있습니다. 이러한 임대차 계약서 특약사항 포함된 경우라면 임대차 계약 종료 시에 임대차 관계자들 사이에서 분쟁이 발생할 가능성이 높은데요. 임대인 입장에서는 분명 약속한 일인데 왜 이행하지 않느냐고 주장할 수 있고, 임차인 입장에서는 분명 법에 어긋나..

상가임대차분쟁 2023. 6. 30. 18:21