코로나19로 인한 사회적 거리두기 운동, 집합금지, 시간제한, 인원제한의 직격탄을 맞은 상가 세입자들은 그간 매출 감소에 대한 스트레스와, 매출은 떨어지는데 임대료는 기존과 동일 혹은 인상되는 상황에 대한 스트레스가 이만저만이 아니었을 것으로 예상됩니다. 다행히 지금은 제한 조치가 없긴 하지만, 다시 예전처럼 상권이 활기를 찾기까지는 어느 정도 시간은 필요해 보입니다. 오늘은 임대차 관계자들 모두가 궁금해 할 임대료 문제를 가지고 왔습니다. 재계약 시 계약 조건이 변경될 것이 두려워 만기 시점이 되면 임대인을 피해 다니기 바쁘셨거나, 불안함에 뜬 눈으로 밤을 지새우셨다면 아래의 내용에 집중해보세요. 많은 분들이 상가는 임대료 인상 통보 할 때 5% 제한이 있다고 알고 계실텐데요. 반은 맞고, 반은 틀린 ..

상가임대차분쟁 2022. 9. 1. 18:29

영업 기간이 보장되지 않는 곳에서 맘 편히 영업할 수 있는 사람이 몇이나 될까요? 초기에는 시설비에 투자하고, 신용확보와 지명도 형성을 위해 상당기간 시간과 비용을 투자해야 하는데요. 만일 이렇게 다 꾸려놓은 곳에서 건물주가 나가라고 했을 때 바로 나가야만 한다면 임차인에게 너무 억울한 일이 아닐까요? 다행히 상가임대차보호법에서는 임차인의 계약기간을 보호하고 있습니다. 임차인은 상가 임대차보호법 10년 이내에서는 계약종료 6개월 전에서 1개월 사이에 재계약을 요구할 수 있고, 건물주는 정당한 사유가 없다면 거절할 수 없습니다. 임차인이 정확하게 재계약 의사를 표시하지 않은 경우에는 갱신에 문제가 생길 수 있으니 가능한 내용증명 등을 통해 의사를 명확하게 밝히시는 것이 좋겠습니다. 만일, 이 기간 내에 임..

상가임대차분쟁 2022. 8. 26. 18:33

임대차 계약 만료 통보 임차인 주장할 수 있는 것은? 시작이 있다면 끝이 있듯이, 임대차 계약도 언젠간 끝이 있습니다. 그러나 언제가 될 지 모르는 끝을 아무런 준비도 없이 맞이하면 마무리를 제대로 하지 못 할 수 있습니다. 종료 시점에 임차인으로서 주장할 수 있는 것들에 대해서도 놓치기 쉽습니다. 오늘은 계약 만료 시 임차인이 어떤 것들을 주장할 수 있고, 어떤 권리를 보호 받을 수 있는지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 건물주로부터 계약 해지 통보를 받았을 때 임차인은 크게 '계약갱신요구권'과 '권리금 회수 기회 보호'를 주장할 수 있습니다. 다만, 각각의 권리는 주장하는 시기나, 준비과정 등이 다르기 때문에 주의하셔야 하는데요. 하나씩 알아보도록 하겠습니다. 첫째, 계약갱신요구권입니다. 임대차 ..

상가임대차분쟁 2022. 8. 19. 17:55

상가 임차인은 계약 종료 6개월 전에서 만기 시점 사이에 신규임차인으로부터 영업적 가치에 대한 금전적인 대가를 회수할 수 있습니다. 다만, 양도양수계약을 작성한 이후에 건물주에게 신규임차인을 주선하여 신규임대차계약이 체결되어야만 완전한 회수가 가능하다는 점에서 건물주의 협조가 반드시 필요한데요. 생각보다 많은 세입자 분들이 이 과정에서 건물주의 방해 행위나 비협조적인 태도로 인하여 갈등을 겪는 사례가 많습니다. 그래서 오늘은 상가 임차인 분들이 어려워 하시는 상가 권리금 계산법에서부터 회수방법, 발생할 수 있는 분쟁, 대처법 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 영업, 시설, 바닥 권리금 제3자에게 가게를 양도양수 할 때 금액을 어떻게 산정해야하는지 고민이 많으신가요? 정해져 있는 기준이 있으면 편리할텐데..

상가임대차분쟁 2022. 8. 12. 16:54

임대차종료 6개월에서 1개월 사이는 임대인과 임차인이 계약 조건 변경 등에 대한 협의를 통해 재계약을 할 수 있는 기간입니다. 이때 임차인에게 계약갱신요구권이 없다면 건물주는 갱신을 거절하고 종료할 수 있으나, 갱신요구권이 있는 상황이라면 세입자의 연장 요구를 거절할 수 없습니다. 만일 이 기간을 양측 모두가 놓쳐 아무런 말없이 만료 일자를 지나쳐버린 경우라면 묵시적 갱신 된 상태로 판단하고, 다른 계약 조건은 모두 동일하되, 계약기간은 상가임대차보호법에 따라 1년 연장되었다고 판단합니다. (환산보증금을 초과하지 않는 임대차에 한해서 적용됨) 묵시적 갱신후 계약 갱신 청구권을 행사하기 위해서는 또다시 만기 일자를 파악할 수 있어야 하는데요. 만기로부터 1년 뒤가 해당 계약의 새로운 만기일자가 되는 것입니..

상가임대차분쟁 2022. 7. 12. 18:47

임대료 변경 시 상가 월세 5% 인상 아닌가요? 일부는 맞고, 일부는 틀립니다. 상가임대차보호법 상 연5%의 증액 제한이 있는 것은 맞지만, 모든 임대차가 이에 적용되는 것은 아니기 때문인데요. (월세X100)+보증금의 계산식을 통해 계산된 값을 지역과 시행일자에 따라 기준금액 초과여부를 판단해야 합니다. 정해진 기준 금액을 초과하지 않는 상가는 연5%의 제한을 받는 것이 맞지만, 기준 금액을 초과하는 경우라면 증액 제한을 받지 않습니다. 그렇다고 해서 건물주가 아무것도 고려하지 않고 마음대로 임대료를 높여 부를 수 있는 것은 아닌데요. 보통의 판례에서는 경제상황, 주변 시세 등 종합적인 요소들을 고려하여 적정 수준으로 인상해야한다고 보고 있습니다. 즉, 임대료 증액 시 정해진 수치적 제한은 없으나 증액..

상가임대차분쟁 2022. 7. 8. 17:59

“권리금을 법적으로 보호해주는 ‘권리금 보호법’에 대해 알고계신가요?” 권리금은 영업시설, 그리고 상가건물 위치에 따른 접근성이나 유명세 등 재산적인 가치의 이용대가를 뜻합니다. 권리금 계약은 새로운 세입자가 되려는 자가 현재 세입자에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다. 이 계약 과정에서 세입자는 신규 세입자로부터 권리금을 회수하게 되는데, 직접 건물주에게 방해받지 못하도록 세입자를 보호하기 위한 제도가 바로 권리금 회수기회 보호법입니다. 이 보호법에 적용받기 위해서는 적용제외 케이스 및 관련 증거를 수집하는 기간을 확인하는 등 정보를 아는 것이 중요하기 때문에 아래 글을 꼭 끝까지 읽어주세요! 1. 권리금회수기회란? 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시 까지 건물주는 새로운 세입자가 되려..

상가임대차분쟁 2022. 6. 30. 17:04

‘지피지기 백전 불태(知彼知己百戰不殆)’ 상대를 알고 나를 알면 백 번 싸워도 위태롭지 않다는 뜻으로 상대편과 나의 약점, 강점을 충분히 알고 승산이 있을 때 싸움에 임하면 이길 수 있다는 말입니다. 나의 권익이 침해받는다면 신속하고 꼼꼼하게 대응 준비를 해야 합니다. “ 상가 임대차 계약 무조건 10년 갱신 가능하다? ” 1. 상가 계약갱신요구권이란? 먼저, 상가건물 임대차 보호법은 사회적 약자인 임차인에게 유리한 법으로, 국민의 경제생활 보호 목적을 갖고 있습니다. 그렇다면, 이 법에 속해있는 계약 갱신 요구권이란? 임대차 계약이 10년을 초과하지 않는 범위에서 적용되며 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인이 갱신을 요구하는 경우, 정당한 사유 없이 임대인은 임차인의 상가 계약갱신요구권을 거..

상가임대차분쟁 2022. 6. 29. 15:38