상가 세입자라면 계약기간에 대해 궁금한 점이 많으실텐데요. 그래서 준비했습니다. 상가임대차계약서 계약갱신청구권에 관한 모든 것! 상식적으로 생각해봤을 때, 계약기간이 전혀 보장되어 있지 않는다면 안정적인 운영은 불가할 것입니다. 언제 내쫓겨날지도 모르는 곳에서 영업을 하는 임차인 입장에서는 상가 운영이 더 나은 방향으로 갈 수 있도록 무언가에 투자를 하거나, 직원을 늘리는 등의 액션을 취하기가 쉽지 않기 때문입니다. 내가 만일 1000만원을 투자해서 인테리어를 모두 새로 했는데 육개월만에 나가라고 통보를 받으면 투자비용에 원상회복 비용까지 만만치 않겠죠. 이러한 문제점을 고려하여 상가임대차보호법에서는 임차인 계약 갱신 청구권을 최대 10년으로 보호하고 있습니다. 최초 계약시 몇 년의 계약을 했는지와는 관..

상가임대차분쟁 2022. 10. 28. 16:52

임대차 기간은 최대 몇 년까지 보장될까요? 5년으로 알고 계신 분들도 있을실테고, 10년으로 알고 계신 분들도 있으실텐데요. 둘다 틀린 말은 아닙니다. 원래는 최초 계약일로부터 5년에 한해서 임차인의 계약갱신요구권을 인정했습니다. 이 기간 내에는 정당한 사유가 없다면 임차인들이 내쫓기지 않고 영업 기간을 보장 받아 안정적인 상가 운영이 가능했던 것인데요. 임차인을 위한 법이지만, 현실적으로 자영업자들에게 5년은 충분한 기간이 보장된다고 보기는 어려웠습니다. 초기에 상가 가치 상승, 안정적인 매출 등을 위해 투자해야 하는 시간이 필요하기 때문에 사실상 이를 다 회수하기 위해서는 5년 그 이상의 시간이 필요하기 때문이죠. 그래서 법은 2018년 10월 16일 개정되었습니다. 개정법에 따르면 임차인들은 5년이..

상가임대차분쟁 2022. 10. 20. 17:47

임차인의 영업적 가치를 주장하지 못하게 되었다면 권리금 손해배상 청구소송을 통해! 상가임대차보호법 제10조4항 권리금 회수 기회 보호에 대해서 알고 계신가요? 많은 분들이 영업 가치라는 개념에 대해서는 알고 계시지만 정확한 회수 방법, 회수 과정에서 문제가 생겼을 때 대처방법, 법적 근거 등에 대해서는 정확히 몰라서 문제 상황에서 초기 대응에 실패하는 경우가 생각보다 빈번하게 발생합니다. 그러나 초기대응을 제대로 해놓지 못하면, 나중에 소송에서도 불리한 상황이 펼쳐질 수 있는데요. 분쟁 상황이 생겼거나, 예상되는 상황에서는 가능한 빠르게 법률 전문가의 정확한 자문을 구하는 것이 좋고, 만일 혼자서 대응하기 위해서는 법을 제대로 알고 주장하는 것이 좋겠습니다. 무심코 뱉은 말 한 마디, 행동 하나가 나중에..

상가임대차분쟁 2022. 10. 13. 17:45

골목골목 마다 빽빽하게 늘어져 있는 상가들을 보면 우리나라가 자영업자 비율이 꽤 높다는 것을 실감할 수 있습니다. 실제로 타 국가와 비교했을 때 자영업자 비율이 늘 상위권에 속해 있습니다. 자영업자들 중 대부분이 소규모 상가를 운영하는 영세상인이라는 점에서 임차인 보호법이 확실하게 마련되어 있어야 할 것 같습니다. 다행히 상가임대차보호법에서는 임차인들의 다양한 권리를 보호하고 있습니다. 그 중 대표적인 것이 바로 계약갱신요구권을 일정 기간 주장할 수 있도록 보호하는 것과 영업적인 가치를 다른 사람에게 넘길 때 식당 권리금 계산 및 회수기회를 보호하는 것인데요. 계약갱신요구권은 기간에 맞추어 갱신 요청을 하면 간단하게 해결할 수 있는 문제인 반면, 영업적 가치를 주장하는 과정에서는 신규임차인을 찾아 주선해..

상가임대차분쟁 2022. 10. 6. 19:01

한번에 10년, 20년을 계약하게 되면 안전하게 장사를 할 수는 있겠지만, 개인적인 사정으로 영업을 종료해야 하거나 업종의 유행 변경, 매출 부진 등으로 인해 중도에 계약해지를 하고 싶어도 건물주의 동의 없이는 불가합니다. 그렇기 때문에 보통 상가 계약을 할 때는 장기로 하기보다는 2~3년 정도로 계약한 뒤 재계약 하는 방식으로 영업을 이어나가는데요. 그러나 많은 분들이 한번에 통으로 계약을 할지 짧게 나눠서 계약을 할지 고민하는 이유 중 하나는 재계약 시 건물주가 임대료를 과도하게 올려버리면 어쩌지? 라는 고민 때문입니다. 아래 내용을 잘 살펴보시면 고민을 해결하는데 도움이 될 테니 상가 세입자라면 주목해주세요! 월세 계약 갱신 청구권 5% 인상까지 파헤쳐보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 상가 임차인은 ..

상가임대차분쟁 2022. 9. 30. 17:36

상가임대차보호법 제15조 (강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. 간혹 임대차계약서 상에 '임차인은 권리금을 주장할 수 없다.', '임대인에게 재건축 계획이 생기면 아무런 조건 없이 명도한다.' 등과 같은 내용을 포함하여 계약을 하는 사례가 있습니다. 상가 임대차 계약 특약사항 부분까지도 꼼꼼하게 검토하지 못해 생긴 실수이기도 하고 혹은 해당 조항을 발견했음에도 불구하고 수정이나 삭제를 요구하게 되면 임대차계약이 원만하게 성사되지 않을수도 있다는 불안감 때문에 어쩔 수 없이 계약을 강행한 경우도 있습니다. 그러나 이런 상황에서도 임차인은 권리를 보호 받을 수 있습니다. 바로 상가임대차보호법은 '강행규정'이기 때문입니다. 계약서에 임차인의 권리를 포기하는 내용을 ..

상가임대차분쟁 2022. 9. 22. 17:42

월세 못 받으셨나요? 임대차계약을 체결하는 과정도 중요하지만, 체결하고 나서도 중요합니다. 특히나 월세가 큰 문제가 되는데요. 약속했던 날짜에 약속했던 금액이 제대로 입금되지 않는다면 단순히 금전적인 문제를 떠나 신뢰관계를 해치게 될 수 있습니다. 그렇게 되면 더이상 임대차계약을 이어가는 것조차 부담스럽고 꺼려질 수 있는데요. 임대료 미납 계약 해지를 고려할 수밖에 없는 상황이지만, 그렇다고 막무가내로 임차인을 내보내고 강제로 명도를 요구할 수는 없습니다. 정확한 절차와 과정에 따라 명도해야 건물주 입장에서도 피해를 최소화 할 수 있는 것입니다. 언제부터 명도를 요구할 수 있을까요? 임차인이 월세를 하루 늦게 지급했다고 바로 '나가라!' 할 수 있는 것은 아닙니다. 상가임대차보호법에서는 3개월 치 월세가..

상가임대차분쟁 2022. 9. 14. 17:02

계약서 작성했다고 끝이 아닙니다. 권리금 반환소송 고려해야 하는 경우는? 아예 공실 상가에서 처음부터 인테리어 및 시설 투자를 하고, 거래처를 알아보고, 홍보하고, 단골고객을 확보하는 것과, 이미 지리적으로도 훌륭한 곳에 위치해있고, 맛집으로 소문난 곳, 믿을 수 있는 거래처가 있는 곳에서 영업하는 것이 훨씬 더 수월할 것입니다. 당연히 안정적인 매출도 뒤따르겠죠. 이러한 요소들 즉, 상가의 유무형적인 가치를 형성하는 요소들을 '권리금'이라 부르고 임차인들 사이에서는 양도양수계약시 보증금과 차임외에 웃돈으로 지급하는 거래를 합니다. 해당 계약은 법적인 보호를 받지만, 아무때나 진행할 수 있는 것은 아니고 임대차종료 6개월에서 만기시점 사이에 진행해야하며, 귀책사유가 없는 임차인이라면 임대인이 이유 없이 ..

상가임대차분쟁 2022. 9. 8. 18:56